Кадастровая стоимость здания или участка земли служит основой, по которой происходит расчет некоторых налогов, в том числе налога на недвижимость. Он уплачивается ежегодно. Завышенная оценка приводит к повышению суммы начислений. Кадастровая стоимость не может превышать рыночную цену имущества, в противном случае владелец имеет право обратиться в суд или в комиссию при Росреестре и оспорить установленное значение.
В данной статье мы разберем как рассчитывается кадастровая стоимость дома, земельного участка или квартиры и что делать, если она завышена.
Содержание
Кадастровая стоимость
Власти соответствующего региона принимают решение об оценке стоимости недвижимости, и эту оценку проводят специализированные государственные учреждения. По закону переаттестация проводится не реже одного раза в четыре года, но в крупных городах она проводится чаще – раз в два года.
После завершения расчетов оценивающая организация составляет предварительный отчет и публикует его в Интернете в течение трех рабочих дней. Этот отчет также направляется в Росреестр для проверки. После проведения проверки Росреестр вносит информацию и материалы предварительного отчета в базу данных государственной кадастровой оценки.
Эта информация, а также местонахождение отчета на веб-сайте оценивающего учреждения доступны в течение 30 дней для предоставления общественности комментариев и возражений.
Для чего нужна кадастровая стоимость
- Для налоговых вычетов. Налоговая инспекция рассчитывает налоги на имущество и землю и направляет уведомления налогоплательщикам через личные кабинеты или по почте. Вы можете заранее определить сумму налога и спланировать свои расходы.
- Оплата налога по договору дарения. Например, вы получили по договору дарения квартиру кадастровой стоимостью 2,8 млн. рублей, вы должны будете заплатить налог 364 000 рублей: (2 800 000 × 13% = 364 000 рублей). В случае, когда дарителем является близкий родственник, этот налог платить не нужно.
- Оформление ипотеки. Сумма ипотечного кредита рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
- Регулирование наследственного дела. Нотариус рассчитает государственную пошлину по наследственным делам, также ориентируясь на кадастровую стоимость.
- Имущественные споры в суде подразумевают уплату государственной пошлины, сумма которой зависит от кадастровой стоимости объекта спора.
Как рассчитывается кадастровая стоимость
Она рассчитывается на основе данных рынка и другой информации, связанной с экономическими характеристиками объекта недвижимости. Определение суммы не предполагает физического осмотра отдельных помещений или участков. Вместо этого учитываются такие факторы, как город, регион, возраст строения и его размер, игнорируя при этом такие аспекты, как наличие свежего ремонта, живописные виды из дома или престиж близлежащих школ.
Важно отметить, что квартиры со схожей планировкой в одном здании обычно оцениваются одинаково, независимо от дорогостоящего дизайнерского ремонта в одной квартире и видимых дефектов в другой.
Процесс расчетов включает в себя два основных этапа. На первом этапе проводится подготовительная работа, которая включает сбор информации об оцениваемых объектах, ее обработку и занесение в учетные системы. Второй этап предполагает сбор ценовых факторов организацией, проводящей оценку.
Эти ценовые факторы включают в себя различные показатели, которые влияют на динамику рынка и уровень цен. Законодательно закреплены девятнадцать обязательных характеристик, которые содержатся в ЕГРН. Это может быть величина постройки, количество этажей, строительные материалы, возраст объекта, сроки капитального ремонта или реконструкции, а также общее качество объекта. Также существует одиннадцать дополнительных характеристик, которых может и не быть в выписке из ЕГРН, но которые также влияют на оценку. К ним относятся сведения о разрешенном использовании объекта, о включении его в реестр культурного наследия или к ветхому фонду, признание его аварийным и т.д. При расчете учитываются и другие факторы: обеспечение коммуникациями, транспортное обеспечение. Важно понимать, что только часть этих данных есть в выписке из ЕГРН, остальные же требуют специального уточнения.
Источниками информации для процесса оценки служат данные, полученные в Росреестре, адресные цифровые планы, технические карты и архивная информация организаций технической инвентаризации. Очень важно, чтобы вся информация, используемая в процессе оценки, была достоверной и проверенной.
Основным методом, применяющимся при расчетах, обычно является массовый подход. При использовании этого метода оцениваемые объекты подразделяются на некоторые группы, и уже, исходя из данных этих групп, определяется их кадастровая стоимость. Недостатком такого подхода является ситуация, когда объект неправильно отнесен к группе и оценен с использованием массового подхода. В этом случае существует вероятность ошибок в процессе оценки. Также нельзя отбрасывать и человеческий фактор, ведь использование или не использование какой-либо из дополнительных характеристик может сильно повлиять на окончательный результат.
Возможные ошибки в расчете
Существующий метод оценки не учитывает конкретные особенности имущества, что потенциально может привести как к занижению, так и к завышению кадастровой стоимости.
Ошибки в оценке могут возникать из-за того, что Государственные учреждения иногда по разным причинам относят земельные участки и постройки к неправильным оценочным группам или подгруппам, что приводит к завышению кадастровой стоимости.
Другой вид ошибочных расчетов связан с тем, что в модели оценки могут использоваться различные подходы. Оценку можно производить затратным, сравнительным или доходным методом. Выбор одного из методов или решение не использовать его должны основываться на назначении или названии недвижимости.
Неточные данные о существующих особенностях оцениваемого объекта также может привести к ошибкам. Методическими указаниями предусмотрен общий перечень факторов ценообразования для вычисления кадастровой стоимости, однако учреждение, проводящие такую оценку, должны самостоятельно выбирать совокупность факторов на основе анализа рынка.
Последствия ошибок в определении кадастровой стоимости
Есть три возможных варианта, связанных с ошибками в расчетах:
- Завышение. Большое несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью может привести к осложнениям при сделках с недвижимостью. Рыночная цена должна оставаться выше 70% кадастровой цены. Кроме того, кадастровая стоимость налогооблагаемой базой для расчета некоторых налогов. Если она будет завышена, собственнику придется произвести чрезмерные выплаты.
- Минимизация. Если рыночная стоимость существенно выше кадастровой, существует риск отказа Росреестра в регистрации сделки. Другой риск связан с тем, что Федеральная налоговая служба может выразить обеспокоенность тем, что заинтересованная сторона умышленно старается уменьшить налоговую базу. Если такие действия будут доказаны, это может повлечь за собой административную или даже уголовную ответственность за существенное уклонение от уплаты налогов.
- Неточности в кадастровой информации. Ошибки в площади или расположении объекта приведут к неправильно рассчитанной кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Для начала нужно узнать кадастровую стоимость вашего имущества. Информация о ней содержится в выписке из ЕГРН, получить которую можно через МФЦ или в Росреестре лично или онлайн. Также, отчет на основе выписки из ЕГРН можно получить, заполнив форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Затем необходимо сравнить указанную в выписке цифру с рыночной ценой аналогичного объекта недвижимости. Существует два метода определения рыночной цены:
- Воспользоваться услугами профессионального оценщика. За профессиональную оценку вам нужно будет заплатить специализированной компании.
- Проведите собственное исследование рынка. Для этого изучите несколько авторитетных сайтов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Применяйте фильтры, соответствующие параметрам вашего объекта во время поиска. Укажите характеристики, которые влияют на определение кадастровой стоимости: возраст здания, площадь и местоположение. Цена обнаруженных вариантов, скорее всего, будет варьироваться. Ее колебания зависят от различных условий и особенностей недвижимости. Рассчитайте среднюю стоимость, чтобы определить рыночную цену вашей недвижимости.
В случаях, когда кадастровая стоимость сильно превышает эти значения, ее можно оспорить. Закон предполагает две процедуры:
- Досудебное урегулирование. Вы можете попытаться повлиять на величину оценки до ее утверждения. Чтобы оспорить стоимость до утверждения, вам необходимо просмотреть проект и высказать возражения. Свои комментарии вы можете подать через государственные органы, многофункциональные центры, лично, по почте или онлайн. Другой вариант – обратиться в комиссию Росреестра за досудебным разрешением. Если вы не смогли изменить оценочную стоимость до утверждения, вы все равно можете оспорить результаты. Для обращения в комиссию Росреестра необходимо подать заявление после того, как на сайте правительства региона будут опубликованы результаты кадастровой оценки, но до проведения следующей оценки. Вместе с заявлением вам необходимо приложить определенные документы, такие как выписка из Единого государственного реестра недвижимости, заверенная нотариусом копия документа, подтверждающего право собственности, подтверждение недостоверности информации, отчет независимого оценщика с указанием рыночной стоимости объекта недвижимости и любые другие документы, которые могут понадобиться. Важно приложить все необходимые документы, так как в противном случае заявка будет отклонена. Кроме того, ранее установленная кадастровая стоимость была определена на уровне рыночной, заявка также будет отклонена. Как только документы будут поданы и при условии, что они соответствуют требованиям, комиссия в течение 30 дней назначит заседание для рассмотрения заявки. Территориальное отделение Росреестра уведомит вас об этом в течение пяти рабочих дней.
- Судебный иск. Если комиссия откажется пересмотреть оценочную стоимость, у вас есть возможность оспорить это решение в судебном порядке. Также можно напрямую подать иск в суд, не привлекая комиссию. Если вы пытались оспорить оценку сначала через Росреестр, в суде вы будете оспаривать принятое решение, действия или бездействие комиссии. Если вы обратитесь напрямую в суд, минуя Росреестр, вашей основной целью будет оспорить саму фактическую оценочную стоимость. В суд вы можете предъявить иск об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной цены, если она завышена, или об изменении ее величины, если она неверно определена в связи с ошибочными сведениями об объекте недвижимости. К претензии должны быть приложены такие документы, как выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, отчет независимого оценщика и подтверждение оплаты госпошлины. Суд рассмотрит иск и вынесет решение в течение 60 дней с момента его поступления.
Заключение
Вопрос завышения кадастровой стоимости затрагивает различные заинтересованные стороны, от владельцев недвижимости до органов местного самоуправления. Причину ее завышения можно объяснить множеством факторов, включая ошибочные данные и отсутствие прозрачности в процессе оценки. Завышенная оценка может привести к финансовому бремени для собственников.
Изменение суммы оценки может оказаться сложным и утомительным процессом, но не является непреодолимой проблемой. Необходимо собрать доказательства, подтверждающие ваше утверждение о том, что кадастровая стоимость завышена. Сюда могут входить отчеты об оценке, данные о продажах аналогичной недвижимости в этом районе и любая другая соответствующая информация.
Обращение за советом к профессионалам, таким как оценщики недвижимости, налоговые консультанты или юристы, обладающие опытом в области оценки недвижимости, может иметь большое значение для управления процессом и построения веских аргументов. Также необходимо просчитать возможную выгоду. Подавать судебные иски смысл лишь в том случае, если завышение серьезное и суммы экономии на налоговых платежах компенсируют судебные и другие издержки. Если превышение рыночной стоимости незначительное, обычно нецелесообразно затевать процедуру оспаривания.
