В ряде случаев стать собственником недвижимости можно только при оформлении договора дарения. Основным препятствием обычной сделке купли-продажи являются ограничения на регистрационные действия, наложенные на объект (квартира, дом, земельный участок и пр.). В этом случае право собственности не зарегистрируют в Росреестре и владельцем останется продавец. В статье разберемся в видах обременений, как подарить недвижимость при их наличии.
Содержание
Основные виды обременений
Под обременением понимают ограничение прав собственника. Он не может сам ничего продать или обменять без согласия с инициатором запрета. Наложить обременение имеют право: собственник, суд, должностное лицо, кредитор. Ограничения подлежат регистрации через Росреестр, они должны отражаться в выписке из ЕГРН. Снятие также проводят путем обращения в МФЦ или напрямую в ведомство.
Применяемые виды обременений:
- Залог (ипотека) – способ обеспечения обязательств заемщика на случай, если тот прекратит погашать текущие платежи по кредиту. Передача банку залогового имущества практикуется для повышения шансов одобрения займа при высокой долговой загрузке, при испорченной кредитной истории. При оформлении ипотеки залог жилья является обязательной процедурой.
- Арест – обеспечительная мера, накладываемая судьей, по инициативе истца или судебного пристава. Ее применяют к недвижимости, собственником которой является должник, чтобы исключить самостоятельную продажу. Возможно принятие решения о реализации объекта в счет погашения задолженности.
- Сервитут – право ограниченного пользования, чаще земельным участком. Например, если соседи могут пройти к входу своего жилья только через двор собственника или на его территории расположен общий колодец. Передача объекта не должна ущемлять права граждан. Сервитут обязательно должен быть зарегистрирован через Росреестр.
- Аренда – вид обременения отчасти схожий с предыдущим, только речь идет о временной передаче недвижимости арендатору за арендную плату. При передаче собственности иному гражданину права, закрепленные договором аренды, должны соблюдаться вплоть до даты его завершения (прекращения обязательств).
- Рента или договор пожизненного содержания – по заключенному с владельцем соглашению выгодополучателем является лицо, взявшее на себя обязанность содержать владельца или как-то иначе реализовать договоренность. Передать кому-то такой объект нереально пока соблюдаются оговоренные условия.
Иногда приходится сталкиваться с обременением по причине того, что недвижимость представляет собой историческую или культурную ценность. Такие объекты могут быть признаны государством памятником истории и культуры. Тогда на него будут наложены существенные ограничения. Так, собственник лишается права продажи, дарения, сноса здания. Капитальный ремонт будет возможен только при согласовании с надзорными органами и т.д.
Особенности дарения с разными видами обременений
Под договором дарения или дарственной понимают двустороннее соглашение, подразумевающее безвозмездную передачу права собственности на недвижимость от одного человека другому. Никаких дополнительных условий быть не должно (ст. 572 Гражданского Кодекса РФ). Важным условием является наличие дееспособности и совершеннолетие стороны. Принимать дары гражданам до 14 лет могут законные представители, но дарить их имущество закон не разрешает (ст. 575 ГК РФ).
Залог (ипотека)
При оформлении ипотечного кредита недвижимость передается в залог банку на весь период его погашения. По завершении выплат нужно взять справку об отсутствии задолженности и обратиться в Росреестр для снятия обременения. Только тогда появится возможность регистрации в ЕГРН. В редких случаях можно запросить разрешение у кредитора о передаче имущества или его части третьему лицу. Например, ребенку, который не участвует в ипотеке.
Чуть проще ситуация при передаче собственности в залог при получении займа наличными. В этом случае можно предложить банку другую недвижимость, автомобиль, иные ценности, равные или превышающие по цене первоначальный залог. Без этого не удастся снять обременения и договор дарения не зарегистрируют. При записи в реестре ЕГРН он будет фактически недействительным, т.к. залогодержатель в любой момент вправе истребовать имущество в счет погашения долга.
Арест
При аресте квартиры или дома соответствующая информация передается все в тот же Росреестр и любые сделки становятся невозможными до отмены решения. Передать в дар такое имущество не получится. При аресте приставами из-за долгов единственным вариантом побыстрее избавиться от ограничений является досрочное погашение выставленной суммы. При исполнении решения суда нужно отменить судебный приказ или подавать апелляцию.
Сервитут
Никаких ограничений по дарению недвижимости, обремененной сервитутом, нет. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник сохраняет право владения, пользования и распоряжения в полной мере. Однако при передаче имущества другому гражданину действие сервитута сохраняется без изменений. По желанию нового владельца его также не отменить, запись так и останется в выписке из ЕГРН. Это обязывает соблюдать условия наложенных ограничений.
Аренда
То же относится к обременениям, возникающим на основании договоров аренды – собственник вправе оформлять дарственную без каких-либо ограничений. Единственное условие для этого (согласно ст. 617 ГК РФ) подразумевает, что новый собственник не имеет право расторгать аренду, если не нарушены его условия. Но это не лишает права заключать доп. соглашения, где и можно оговорить иные сроки пользования, стоимость и т.д.
Рента или договор пожизненного содержания с иждивением
При заключении договора на пожизненные периодические выплаты или на содержание в натуре в виде обеспечения питанием, одеждой и пр. регистрация обременения обязательна. Поэтому продать или подарить жилье третьему лицу не выйдет. Оно уже формально передано исполнителю, хоть и остается еще юридически оформленным на инициатора той же ренты. Чтобы подарить такое жилье, сначала нужно расторгнуть действующее соглашение и внести соответствующую запись в ЕГРН.
Положительные и отрицательные моменты
Плюсы и минусы договора дарения возникают из его главной особенности – безвозмездности. При передаче имущества одариваемый ничего не платит, поэтому в случае расторжения соглашения не несет материального ущерба. Даритель нередко становится объектом внимания тех же судебных приставов, которые вправе заподозрить, что дарение фактически заменило собой продажу (даже при сделке между близкими родственниками).
Оформление дарственной имеет преимущества:
- Возможность указать конкретного человека, кому должно быть передано жилье независимо от его возраста (буквально с момента рождения).
- Освобождение от уплаты 13% налога, который неизбежно начисляют при продаже, если срок пользования имуществом не достиг 5 календарных лет (с момента покупки).
- Вывод недвижимости из перечня совместно нажитого на случай бракоразводного процесса, когда супруг/супруга претендуют на раздел имущества (ст. 36 Семейного Кодекса РФ).
- Возможность сохранить право пожизненного проживания в квартире/доме, в том числе и с обеспечением питания, ухода со стороны получателя дара.
Из минусов дарственной особо стоит отметить риски признания сделки недействительной. Таким правом наделен суд, если с соответствующим иском обратится некое заинтересованное лицо. Это возможно при подаче гражданином заявления на банкротство, когда проверяют все договора, заключенные в течение трех последних лет.
При оформлении ренты или пожизненного содержания важно учитывать, что выселить или снять с регистрации дарителя не удастся вплоть до его смерти. Получателю имущества желательно заранее уточнять обременения вроде сервитута или аренды. Ему придется соблюдать оговоренные правила независимо от своего желания. Со стороны дарителя есть риски, что он вправе отменить решение только при наличии особых обстоятельств (ст. 578 ГК РФ).
Правила составления договора дарения
Первое, что необходимо учитывать при оформлении дарственной – передается целый объект или его доля. В первом случае допустимо подписание документов в простой письменной форме. Во втором же обязательно нотариальное заверение. Такая услуга платная, стоимость зависит от кадастровой стоимости объекта. Еще важно, чтобы доля была не меньше 6 кв. м общей площади помещения. Сделки с микродолями считаются ничтожными (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).
В типовой текст включены сведения:
- Место (достаточно указания города) и дата заключения в общепринятом формате.
- Информация о дарителе и одариваемом лице, включая ФИО, паспортные данные и адреса постоянной/временной регистрации.
- Описание предмета договора с указанием адреса, характеристик, документа-подтверждения права собственности дарителя.
- Описание обременений/ограничений со сведениями о документе, на основании которого их наложили, или указание их отсутствия.
- Права и обязанности сторон, возникающие после подписания обоими лицами, в том числе в присутствии нотариуса.
- Порядок разрешения споров, включая дополнительные условия, например, отмены дарения при определенных обстоятельствах.
В завершение документа указываются реквизиты сторон и оставляется место для подписи обоих участников договорных отношений. По общепринятым правилам на регистрацию его отдают вместе с выпиской из ЕГРН сроком оформления не более 30 календарных дней.
Также желательно заранее оформить акт приема-передачи имущества, подтверждающий соответствие его состояния указанному в соглашении.
Судебная практика
После регистрации дарственной в Росреестре ее условия нельзя изменить или аннулировать только по желанию дарителя или одариваемого. Все корректировки, расторжение должно осуществляться через суд. Здесь к иску применяется срок исковой давности (до 10 лет), по истечении которого сделать что-то крайне сложно. За исключением случаев, когда есть возможность его восстановления из-за наличия объективных обстоятельств.
Практика судов включает следующие типовые основания оспаривания решения:
- Преступление, совершенное одариваемым против дарителя, в том числе, которое привело к значительному ухудшению здоровья, материального положения последнего.
- Смерть дарителя оказалась насильственной, преждевременной, а это внесено в документ как основание для его расторжения.
- Оформлялась дарственная по поддельным или недействительным документам. Например, паспорт одной из сторон был просрочен. То же относится к случаям внесения сведений о дарителе или одариваемом с ошибками.
- Нашлись доказательства недееспособности дарителя/одариваемого на момент подписания дарственной или процедура была проведена под давлением третьих лиц.
Существуют отдельные нормы, запрещающие получать дары в виде недвижимости медицинским и социальным работникам, сотрудникам образовательных учреждений или заведений, где даритель пребывает на содержании, лечении или обучении. Нередко инициатором расторжения дарственных становятся кредиторы, иные заинтересованные лица. Причина объяснима: дарение используют для сокрытия имущества, формально оставляя его в семье несмотря на смену собственника.
Заключение
Заключить договор дарения при наличии обременений вполне реально. Но здесь играет роль вид наложенного ограничения. При судебном аресте сделать это невозможно. В остальных случаях надо соблюдать определенные условия. Например, можно предоставить банку другой залог, согласиться с правилами сервитута, аренды. Важно учитывать, что закон допускает расторжение соглашения, но только в судебном порядке.
