Налоговая база для расчета земельного и имущественного налогов устанавливается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Крайне важно, чтобы это определение было точным и беспристрастным, гарантируя, что налогоплательщики не будут обременены неоправданно высокими суммами налогов. Она часто подлежит пересмотру на основании заявлений собственников, которые подаются в региональные комиссии и судебные органы, для оспаривания установленной цифры.
Содержание
Что такое кадастровая стоимость
Это сумма, в которую регионы оценивают имущественные объекты, расположенные в их границах. Эта оценка включает различные активы: здания, земельные участки, незавершенные строительные проекты, парковочные места и другие.
Правильный расчет нужен для определения налогов на имущество и землю, а также подоходного налога при сделках с недвижимостью, установление платы за аренду или цены продажи, определение размера штрафов за нецелевое использование земли и определение государственных пошлин при наследовании недвижимости.
Порядок проведения оценки стоимости
Оценка недвижимости в России проводится государственными органами, при этом Росреестр является ответственным за определение процедуры оценки. Критерии определения объектов, подлежащих оценке, охватывают различные типы имущества, такие как земельные участки, здания и квартиры. В каждом регионе создано специальное бюджетное учреждение, обладающее необходимыми полномочиями. Например, в Москве эта ответственность возложена на Государственное бюджетное учреждение, известное как «Центр имущественных выплат и страхования жилья», основанное Департаментом имущества города Москвы. Это учреждение собирает информацию о недвижимости в пределах своей юрисдикции, и собственники имеют возможность подавать декларации с подробным описанием своего имущества.
Учреждение анализирует собранную информацию и рассчитывает кадастровую стоимость для каждой конкретной категории объектов. Результаты документируются в отчете, который затем направляется в региональное подразделение Росреестра. После процесса проверки проект документа представляется органам местного самоуправления в районах, городах и сельских поселениях. Впоследствии он публикуется на официальных веб-сайтах всех участвующих организаций, вовлеченных в процесс оценки.
Комплексный процесс состоит из нескольких этапов:
- Подготовка документов. На этом этапе происходит сбор информации, анализ рынка и подбор параметров, по которым будет производиться оценка.
- Определение даты оценки. Она проводится по инициативе органов власти регионов в определенные промежутки времени, но может проводиться и по заявлению собственника.
- Обработка информации. При оценке используются различные методы и подходы, применяемые оценочной организацией. Для обработки информации, минимизации ошибок и повышения качества оценки используются специализированные программы. Обработка документов очень важна, требует тщательной проверки ошибок и их исправлений.
- Определение стоимости. Это основной и самый важный этап оценки. Важно избежать ошибок на этом этапе, поскольку результат напрямую влияет на величину уплачиваемых налогов.
- Подписание и опубликование отчета об оценке.
Критерии оценки
Оценщик руководствуется принципами, принятыми Министерством экономического развития, и методическими указаниями. Они разработаны с учетом категории земель или того, оцениваются ли объекты капитального строительства. Специалист классифицирует объекты оценки по группам на основе сходных характеристик. Для каждой группы он выбирает модель, которая использует соответствующие ценовые факторы для расчета по любому объекту в этой группе.
Ценовые факторы ограничены теми, которые влияют на стоимость оцениваемых объектов, и которые можно надежно и объективно измерить. Выполняя оценку земельного участка, специалист должен учесть:
- Наличие инфраструктуры, транспортной и инженерной;
- Окружение участка;
- Особенности рельефа.
Однако некоторые критерии не учитываются при моделировании:
- Проведенные улучшения, которые официально зарегистрированы в кадастровом учете;
- Благоустройство участка
- Наличие ландшафтного дизайна.
В методических указаниях определено 19 ценообразующих факторов для определения суммы.
При расчете по объектам капитального строительства также используются факторы, приведенные в рекомендациях. Основными критериями будут:
- Вид разрешенного использования;
- Площадь;
- Плотность застройки;
- Этажность;
- Материал несущих конструкций;
- Год постройки;
- Наличие обременений.
Влияние кадастровой стоимости на налоги
Налог на имущество физических лиц относится к недвижимости, охватывающей различные объекты, такие как квартиры, жилые здания, гаражи, парковочные места, а также объекты незавершенного строительства, другие сооружения и строения. Объектом налогообложения является имущество с зарегистрированным правом собственности, а налогоплательщиком является собственник, внесенный в Единый реестр прав на недвижимое имущество.
Расчета налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости. Для жилых зданий из следует от общей площади вычесть 50 м2, для квартир — 20 м2, а для комнат — 10 м2. Налоговый период также влияет полученный результат.
Эти вычисления проводятся налоговой инспекцией, и владельцы обычно получают налоговое уведомление с указанием объекта налогообложения и суммы к уплате.
Чтобы обеспечить справедливость оценки, многие собственники предварительно определяют значение стоимости по кадастру для приведения ее в соответствие с рыночной, если они обнаруживают расхождения и считают оценку слишком высокой.
Особенности определения дат
В ЕГРН зафиксированы пять важных дат, связанных с кадастровой стоимостью. К ним относятся дата ее утверждения, дата размещения информации в Реестре, дата ее определения, дата подачи заявления о пересмотре и дата начала применения кадастровой стоимости, включая ситуации, когда изменения вносятся комиссией Росреестра или по судебному решению.
Для расчета налога на имущество важно использовать дату начала применения. Акты, утверждающие ее величину, вступают в силу не ранее 1 января следующего года после утверждения или через месяц после официального опубликования, при условии, что налоговый период по налогу на имущество совпадает с календарным годом.
Например, если дата определения — апрель 2020 г., утверждена она в сентябре 2020 г., опубликована в ноябре 2020 г. и внесена в Реестр 14 января 2021 г., при расчете налога на имущество должна использоваться установленная величина с 1 января 2022 г.
Нормативно-правовые акты
Определение налогооблагаемой базы порядок расчета величины налога регулируются следующими нормативными документами:
- Определение кадастровой стоимости основывается на положениях, изложенных в Законе № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.
- Дополнительная информация представлена в письме Министерства финансов от 14 февраля 2019 года под номером 03-05-04-01/9247.
- Расчеты производятся в соответствии с приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336
- Для введения налога на основе кадастровой стоимости в субъекте Российской Федерации должен действовать специальный закон. Только после вступления его в силу владельцы недвижимости обязаны выполнять свои налоговые обязательства в соответствии с этой оценкой.
- Составление списков объектов недвижимости, подлежащих налогообложению по кадастру, осуществляется региональными властями и размещается на их официальных сайтах.
- Максимальная применимая налоговая ставка указана в Налоговом кодексе Российской Федерации. Региональные власти имеют право по своему усмотрению вводить пониженные тарифы, устанавливать различные ставки для разных типов недвижимости и предоставлять льготы определенным категориям владельцев. Все соответствующие детали, касающиеся этих вопросов, можно найти в региональном законодательстве.
Как оспорить
Прежде всего, необходимо выяснить оценку вашего имущества согласно кадастровым данным. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН, которую можно получить через МФЦ, лично в Росреестре или онлайн. Затем следует сопоставить эту цифру с текущей рыночной оценкой аналогичного недвижимого объекта. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночные значения, есть возможность оспорить её.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Следует подать заявление в комиссию Росреестра, приложив к нему выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие право собственности и документы, подтверждающие рыночную стоимость.
Комиссия примет решение в течение 30 дней с даты подачи заявления.
Если вы не согласны с этим решением, можно обратиться в суд, подав иск об оспаривании решения или действия комиссии.
Также возможно подать иск в суд минуя комиссию Росреестра. В этом случае иск будет об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или об ее изменении, в случае, когда она неверно определена в связи с наличием ошибок в кадастровых данных. К иску следует приложить те же документы, что и при подаче заявление в комиссию Росреестра. Суд должен рассмотреть иск в течение 60 дней.
Заключение
Необходимо постоянно быть в курсе утвержденных региональными властями перечней кадастровых объектов недвижимости. Если вашего имущества нет в этих перечнях, то к нему не может применяться расчет налога по кадастровой стоимости.
Для преодоления сложностей в определении суммы кадастровой оценки и даты ее определения потребуется знание региональных нормативных актов. Эти знания позволяют заинтересованным сторонам принимать обоснованные решения относительно владения недвижимостью, налогообложения и финансового планирования.
