Словосочетание «кадастровая стоимость» знакома всем собственникам объектов недвижимости. Ее используют в документах, сделках, расчете налогов. Но не все знают, что это такое и какое различие между ней и рыночной ценой. В нашей статье специалисты объясняют, что это такое, на что оказывает влияние кадастровая стоимость и зачем необходимо ее знать. Также будет рассмотрен вопрос по ее оспариванию.
Содержание
Что такое кадастровая стоимость
Любые виды сделок с недвижимостью требуют наличия справки из ЕГРН. В ней указывается кадастровая стоимость. Именно эту цену требуется прописать при заключении сделки, она используется в расчете налоговой базы по госпошлине, сборам.
Определение
Кадастровая цена недвижимости – это итоговая оценочная стоимость, которую получают согласно № 237-ФЗ на определенную дату.
Основные понятия и виды
Этот показатель преимущественно обусловлен региональной политикой по ценам. По сравнению с рыночной ценой, в кадастровой стоимости учтены персональные показатели недвижимого объекта, например, наличие и возраст ремонта, сантехническое оборудование, виды из окон и прочее.
Следует понимать, что расположение, дата строительства и состояние здания оказывают влияние, как на кадастровую стоимость, так и на рыночную.
Как и кто определяет
Цену по кадастру устанавливают специализированные госорганы, которые формируют в регионе. Итоги этого процесса утверждаются органами исполнительной власти.
Стоимость недвижимого объекта по кадастру определяют:
- При кадастровом учете, в момент образования объекта недвижимости (к примеру, при сдаче здания в эксплуатацию) либо при изменении его характеристик, влияющих на цену (к примеру, после реализации доли земельного участка).
- При государственной оценке кадастровой оценки, если по решению госорганов производится оценка объектов на установленном участке. Процедура производит массовую обработку. Если ее недостаточно, то допускается индивидуальный подход.
В регионах РФ оценка по кадастру производится раз в 3 года. Города федерального уровня (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) подвергается оценке раз в 2 года. Максимум проведения процедуры составляет 5 лет с момента последней оценки.
Для расчета применяют следующие данные:
- расположение недвижимого объекта;
- дата строительства и сырье, применяемое для возведения стен;
- серия многоквартирного здания;
- реконструкции, проведенные на объекте и прочие характеристики, которые предусмотрели методиками.
Для чего нужна
Кадастровая цена по недвижимому объекту принимается во внимание при расчетах налоговых сборов. Помимо этого, эта информация необходима для нотариуса, суда. Данные по кадастровой стоимости востребованы владельцем в двух ситуациях:
- для определения базы по налогу на землю, имуществу, доходам;
- для расчета госпошлины, например, в суде.
В момент приобретения недвижимого имущества эта цифра обычно скрыта. Ведь стороны соглашения ориентируются на рыночную стоимость. Ее формируют по иной схеме, как правило она выше кадастровой.
Важно понимать, что для споров с налоговой необходим документ, подтверждающий кадастровую цену. В таких случаях требуется выписка из ЕГРН. Этот же документ выступит дополнительным аргументом в случае, если покупатель не согласен со стоимостью приобретаемой недвижимости.
В чем различие с рыночной
Цена по кадастру предполагает оценку недвижимого объекта госорганами. При этом они производят ее по предварительно согласованной правительством методике. Если говорить о рыночной стоимости, то это цена, согласованная лицами предстоящей сделки: продавцом и покупателем.
На этот тип цены оказывают влияние различные факторы: общая площадь объекта, этаж расположения, год строительства, наличие и изношенность удобств, расположение помещений, ремонт и степень его износа, доступность общественного транспорта и иных инфраструктурных объектов. Общий список будет зависеть от конкретной недвижимости.
Цена по кадастру определяется в региональном объекте на базе среднестатистической стоимости. Большая часть аналогичных объектов объединяется в группы и на конкретную дату устанавливают их стоимость. При этом рыночная цена имеет свойство постоянно изменяться, а кадастровая зафиксирована законодательным регламентом.
Зачем узнавать кадастровую стоимость
Сведения о стоимости по кадастру требуются в разных ситуациях:
- При расчете налоговых сборов. Служба ФНС своими силами подсчитывает налог. Однако не исключено, что владелец пожелает предварительно рассчитать предстоящие расходы и для этого ему потребуется узнать кадастровую цену недвижимого объекта. Помимо этого, покупатель сможет предварительно узнать размеры налогового сбора перед заключением сделки.
- Для оформления наследства. Получение свидетельства о праве наследования потребуется для того, чтобы погасить сбор по государственной пошлине. Для его расчета нотариусу потребуется знать кадастровую цену, которая прописана в сведениях ЕГРН.
- Оформление ипотечного кредита. Такие данные по недвижимому объекту будут запрошены наряду с отчетностью по имущественной оценке.
- При направлении документации в судебное учреждение. В ситуации, когда недвижимый объект становится предметом иска, сбор по госпошлине подсчитывают, опираясь на кадастровую цену.
Как применять полученные сведения
Данные о кадастровой цене используют в разных ситуациях.
Имущественный налог
Владелец жилой недвижимости и участков земли согласно законодательству должен оплачивать налоги. Основой для расчета сбора признается кадастровая стоимость.
НДФЛ
При реализации недвижимого объекта владелец должен выплачивать НДФЛ. Размер этого сбора 13% от суммы, которую получает продавец. Точная сумма сбора будет зависима от кадастровой цены.
Налог на дарение объекта
При получении в дар объекта недвижимости получателю придется оплатить 13% сбора. Сумма рассчитывается от размера дохода. В данной ситуации им признается цена полученного объекта по кадастру.
Утверждение сделки с недвижимостью у нотариуса
Кадастровая стоимость объекта потребуется и при расчете госпошлины нотариусом на момент подтверждения им сделок различного типа:
- реализации собственности, принадлежащей гражданину, который не достиг совершеннолетия;
- реализация части долевого строительства одним из собственников;
- передача имущественного объекта в доверение.
При подтверждении сделки с недвижимым объектом предполагается использование для расчетов цены по кадастру. В случае, когда рыночная стоимость ниже кадастровой, нотариус подсчитывает цену своей услуги, ориентируясь на последний вариант.
Где получить данные о кадастровой стоимости
Получить сведения о цене по кадастру можно разными методами. Сделать это можно через онлайн-сервисы либо при личном визите через госорганы.
Выписка из ЕГРН
Стоимость кадастра прописана в выписке ЕГРН. Один из способов получения выписки — через офис МФЦ лично, либо через интернет на сайте Росреестра.
Росреестр
Узнать информацию о стоимости по кадастру можно через сервис получения информации из фонда данных кадастровой госоценки Росреестра. С этой целью необходимо открыть «Поиск по кадастровому номеру». В открывшемся окне необходимо вбить и выполнить поиск.
После этого на экране появятся сведения о стоимости недвижимого объекта по кадастру, дата, когда ее установили. Также отобразится информация об изменениях цены объекта после каждой из оценок.
Кадастровая карта
Цену по кадастру можно определить через публичную кадастровую карту. Система даст возможность ознакомиться с ценой недвижимого объекта по кадастру. Для получения сведений о нем потребуется лишь найти его на картах по кадастровому номеру либо применить поиск расширенного типа.
Онлайн-сервисы
Также в интернете есть большое количество онлайн ресурсов, которые позволяют произвести проверку недвижимого объекта не выходя из дома. Например, отчет о недвижимости можно получить на сайте ЕГРН.орг.
Узнать кадастровую стоимость
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Оспаривание кадастровой стоимости
В ситуации, когда стоимость по кадастру не сходится с реальной ценой недвижимого объекта, владелец имеет право не согласиться с этим.
Существует два метода по оспариванию цены по кадастру:
- используя комиссию из Росреестра по оспариванию;
- через судебный иск.
Комиссия
Урегулировать спор в досудебном режиме можно с помощью комиссии, которая работает в направлении рассмотрения спора по результатам установки стоимости. Ее можно найти при региональном госуправлении Росреестра.
Заявка в этой ситуации направляется произвольной формы. Важно лишь прописать причины, которые собственник посчитал ошибочными. После этого в период месяца с принятия документа комиссия выносит решение.
Через суд
Собственнику требуется направить иск на оспаривание цены по кадастру или же заявку на опровержение решения комиссии. Со стороны суда оно рассматривается и выносится вердикт. На это отводится 2 месяца.
Необходимые документы
К заявке по оспариванию требуется приложить:
- справку-выписку из ЕГРН;
- копия соглашения по продаже, дарению либо иной формы по передаче правообладания;
- документ, подтверждающий ошибочность информации по объекту, которая использована для установления размера стоимости;
- отчетность по оценке цены недвижимого объекта потребуется, когда цена рынка не сходится с кадастровой;
- прочая документация в зависимости от ситуации.
Кроме искового заявления в судебное учреждение необходимо направить:
- доверенность, когда заявку направляет представитель;
- документ от представителя о наличии высшего юридического образования;
- прочая документация, которую пожелает направить представитель.
Можно ли уменьшить
Кадастровая стоимость может измениться в ситуации, когда между госоценками кадастровой стоимости меняются характеристики недвижимого объекта. К примеру, может снижаться при уменьшении площади либо сильном износе.
Если стоимость серьезно снизилась, то допускается ее пересмотр по инициативе владельца. Это потребует обращения в госучреждение, которое производило госоценку, либо в филиал МФЦ.
Но сейчас оспаривание кадастровой цены усложнилось. По положению правительства оспаривание владельцем стоимости по кадастру требуются судебные, землеустроительные либо технические экспертизы. Это обусловлено тем, что кадастровая стоимость оказывает влияние на размеры налога на имущество.
Кадастровую стоимость устанавливают с помощью госоценки. Она различается с рыночной, поскольку при расчете во внимание принимают различные факторы. Цену по кадастру используют для расчета налога, госпошлины. По этой причине важно понимать ее размер. Узнать кадастровую стоимость можно из отчета ЕГРН, в сервисе Росреестра, кадастровой карте или с помощью онлайн-сервиса ЕГРН.орг.
