Собственник квартиры может заглянуть в выписку из ЕГРН и увидеть, что кадастровая стоимость его жилья, например, 10 млн руб. Значит ли это, что именно за столько ее можно продать? Вовсе нет. Ведь, помимо стоимости по кадастру, существует еще и рыночная цена на недвижимость. В чем между ними разница? На что влияет рыночная цена, а на что кадастровая? И почему так важно учитывать оба из этих показателей?
Содержание
Кадастровая стоимость
Это сумма, в которую государство оценивает конкретный объект недвижимости. Где искать сведения об актуальной цене по кадастру? Ее можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Сделать это может только собственник конкретного объекта. Он может:
- Обратиться в офис МФЦ и заказать выписку;
- Оформить запрос через сайт «Госуслуги» и получить выписку онлайн.
Также вы можете заказать отчет в форме ниже:
Также можно зайти на сайт Росреестра. Это может сделать любой человек, ему понадобится подождать ответа в течение 5 дней. Также он узнает, когда была проведена последняя оценка. Главное, что нужно – это знать либо адрес недвижимости, либо кадастровый номер.
Как рассчитывается стоимость по кадастру
Она устанавливается в ходе периодической оценки недвижимости. Этим занимаются государственные учреждения, как правило, это департаменты по кадастровой оценке. Раньше она проводилась каждые 5 лет, но по новому закону этот срок сократили на год. В городах федерального значения проверка проходит чаще – каждые 2 года.
Чтобы ее провести, не нужен индивидуальный осмотр квартиры или участка. Чаще всего собственники даже не знают о том, что происходит кадастровая переоценка, хотя государство ее анонсирует.
Объекты группируются по отдельным категориям и устанавливается их средняя стоимость, в которой учитывается:
- Экономическая обстановка в регионе;
- Состояние рынка недвижимости на момент проведения оценочных мероприятий;
- Площадь объекта в кв. м.;
- Статус недвижимости: жилая или нежилая, категория земель;
- Инфраструктура в регионе;
- Материал постройки, его год, серия, степень изношенности, наличие коммуникаций и пр.
В основном акцент делается на объективные и стабильные характеристики объекта, а не индивидуальные. Пример: есть 2 квартиры. Они находятся в одном доме, на одном этаже, у них одинаковый размер и планировка.
По кадастру они будут стоить одинаково несмотря на то, что в одной дорогой евроремонт и она оборудована современной техникой, заменена вся сантехника, а вторая захламлена со времен Советского Союза. Владельцы этих квартир продадут их по разной цене, даже несмотря на то, что по кадастру эти квартиры стоят одинаково. Значит ли это, что государственная оценка недвижимости не имеет значения? Вовсе нет.
На что влияет кадастровая стоимость
Это не просто формальная цифра на бумаге. Цена по кадастру важна для собственника недвижимости, потому что оказывает влияние на:
- Сумму ежегодного налога за владение землей или жильем – она определяется не из реальной стоимости, а именно из ценности, которую определило государство;
- Размер госпошлин при оказании госуслуг, связанных с конкретным объектом недвижимости, а также судебные издержки, если идут какие-либо юридические споры;
- Сумму затрат на услуги нотариуса, который оформляет какие-либо сделки с квартирой или земельным участком;
- Налоги, связанные с переходом права собственности (если он не связан с куплей-продажей) – например, если человек получает недвижимость в дар, по договору мены или вступает в наследство.
То есть кадастровая стоимость чаще всего влияет на расходы, которые собственник несет, владея имуществом.
Рыночная стоимость
Это реальная цена, за которую вы можете купить или продать имущество, если планируете это сделать в ближайшее время. Почему в ближайшее? Потому что рынок недвижимости очень мобильный, он постоянно меняется, особенно, учитывая современную обстановку.
Критерии оценки
Рыночная цена – это индивидуальный показатель, относящийся именно к вашему объекту недвижимости. Он формируется, исходя из множества условий. Некоторые из них зависят от ваших действий, другие же – от внешних обстоятельств, над которыми собственник не властен.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость, делятся на 3-и категории.
Общие условия рынка
Обычно это те критерии, на которые практически невозможно повлиять, их нужно только учитывать и принимать как данность на сегодняшний день. Например, к ним относятся:
- Уровень спроса и предложения на рыке;
- Уровень конкуренции;
- Экономическая обстановка в стране и в конкретном регионе;
- Курсы валют;
- Социальная инфраструктура – наличие школ, больниц, детских садов и пр.;
- Экологическая обстановка;
- Развитость коммерческой инфраструктуры – наличие торговых центров, паркингов, кинотеатров и пр.
Еще один важный фактор – уровень развития транспортной инфраструктуры, а также перспективы такого развития.
Например, квартира, рядом с которой на сегодняшний день нет метро, может стоить дороже, если в городском плане строительства предусмотрена его постройка в ближайшие годы.
Объективные характеристики недвижимости
Это, обычно, те факторы, которые учитываются при кадастровой оценке, но также и те, которые отражают ряд индивидуальных особенностей объекта, например:
- Метраж площади;
- Назначение (жилое или нежилое), тип целевого использования земли;
- Наличие коммуникаций и их качество;
- Общая или индивидуальная планировка;
- Этаж, наличие лифта;
- Степень изношенности, качество используемых при строительстве материалов;
- Год и серия постройки;
- Качество ремонта и его давность;
- Соотношение жилой и нежилой площади;
- Совместный или раздельный санузел и пр.
Это условия, которые наиболее точно отражают объективную стоимость недвижимости.
Второстепенные характеристики
Они оказывают определенное влияние, но не всегда оно существенно, то есть для кого-то они могут быть важны, а для кого-то нет. Например, к ним может относиться наличие балкона, на какую сторону выходят окна (солнечную или нет), вид из окна, высота потолка, ширина коридора, меблировка в квартире, наличие парков или водоемов вблизи объекта, ландшафт земельного участка, уровень благоустройства территории и пр.
Особенность рыночной ценности в том, что для одного покупателя одни факторы будут принципиальными, а другие вторичными. Например, кому-то вид из окна важнее, чем, например, наличие лифта или же метро у дома.
Как определить рыночную стоимость
Этот показатель не фиксирован, нельзя получить от государства бумагу, которая бы четко определила за сколько вы можете реально продать квартиру или земельный участок. Тогда как узнать его реальную цену?
Это можно сделать самостоятельно. Например, сравнив стоимость, которую на данный момент определяют риелторы на похожие объекты, то есть на те, которые имеют такой же размер, находятся в том же районе и пр. Но это не лучший вариант, потому что только индивидуальная оценка отражает реальную ценность.
Гораздо эффективнее обратиться в агентство недвижимости и довериться профессионалам, ведь может оказаться, что именно ваша квартира или участок стоят гораздо дороже, чем похожие, даже если они находятся в том же районе.
Если собственник неправильно оценит стоимость своей недвижимости, то может столкнуться с неприятными последствиями. Например, он запросит цену ниже, быстро продаст квартиру, но потом сильно пожалеет, узнав, что мог бы получить намного больше. Или он определит цену выше реальной стоимости и вообще не сможет продать свое имущество.
Для покупателя существуют аналогичные риски. Например, ему понравился земельный участок, за который выставлена слишком завышенная цена. Не зная реальной, он может потратить лишние деньги. А зная может поторговаться или выбрать более выгодный вариант.
Разница между кадастровой и рыночной стоимостью
Есть 3 ключевых фактора, из-за которых цена по рынку и по кадастру отличаются:
- Кто определяет ценность объекта.
При кадастровой – это региональные государственные органы, например, в Москве это Департамент городского имущества. Рыночную определяют люди самостоятельно – продавец, риелтор, потенциальный покупатель, агентство недвижимости, частные оценщики по договору и пр.
- Критерии, по котором оценивается недвижимость.
При формировании рыночной стоимости, конечно, учитываются те критерии, которые использует государство для оценки по кадастру. Но, помимо этого, также принимается во внимание и множество других факторов. Можно сказать, что рыночная более индивидуальна для каждого объекта, чем усредненная кадастровая.
- Мобильность изменений цены.
Рынок постоянно меняется, поэтому стоимость по нему более актуальна, она отражает то, сколько реально квартира стоит здесь и сейчас. Оценка же государством – это периодическое мероприятие, поэтому она будет фиксированной и останется неизменной до следующей проверки.
Поэтому цены по рынку и по кадастру практически никогда не совпадают. И чем дольше не проводилась государственная оценка недвижимости, тем больше может быть разрыв. Например, если кадастровая проверка была 4 года назад, разница может достигать 30%. В основном кадастровая стоимость ниже, потому что не учитывает ряд существенных параметров и актуальные цены на рынке.
Когда кадастровая стоимость может быть выше
В идеале так быть не должно, но в реальности подобные ситуации действительно встречаются, хоть и редко. Из-за чего? Причины могут быть разные, например:
- Была допущена ошибка при кадастровой оценке – то есть изначальная ценность была определена неверно из-за технических или юридических несоответствий;
- Изменились характеристики объекта недвижимости – например, с момента последней кадастровой переоценки у квартиры изменился метраж или в частном доме сделали раздел и пр.;
- Сильно изменились условия в регионе – например, закрылось градообразующее предприятие, произошла природная или техногенная катастрофа, сложились неблагоприятные условия, введено военное положение и пр.;
- Продавец принял решение продавать объект по цене ниже рыночной – так бывает, если собственнику срочно нужно реализовать свое имущество за любые деньги, он не готов ждать.
Нужно ли что-то предпринимать, если цена по кадастру выше, чем реальная? Да. Как минимум потому, что владелец недвижимости может платить за нее налог меньше, чем ему выставляет государство. И разница эта может быть вполне существенной.
Чтобы это изменить, важно добиться кадастровой переоценки. Как? Для начала нелишним будет обратиться в проверенное агентство недвижимости и получить сведения о рыночной стоимости. Далее можно написать заявление в департамент, который проводил кадастровую проверку объекта. Нужно будет предоставить как полученный отчет от оценщика, так и выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы. В течение месяца департамент должен дать ответ. Также собственник имеет право решить вопрос в судебном порядке.
Проверить кадастровую стоимость недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Заключение
И кадастровая, и рыночная цена – это важные факторы, которые отражают, во-первых, ценность недвижимости, а, во-вторых, размер финансовых затрат, которые несет ее собственник. Если стоимость по кадастру выше, значит владельцу придется платить больше налогов. Поэтому важно следить за этими показателями и их актуальностью.