Кадастровая стоимость используется для проведения расчётов, нужных для установления сумм налогов и сборов. Если она окажется слишком большой, то и налоговая база вырастет. Это приведёт к неправомерным отчислениям в бюджет. Поэтому для оптимизации налогов собственники недвижимости стремятся получить верную стоимость имущества.
Содержание
Что такое кадастровая стоимость недвижимости
Кадастровая стоимость — это произведенная оценка недвижимости с зафиксированной стоимостью на определенную дату, выполненной с соблюдением определенных и официально утвержденных правил, запечатленная в государственном реестре (кадастре). Кадастровая стоимость важна для произведения верного расчета земельного налога и налога на имущество, получения размера государственной пошлины, которую нужно уплатить для участия в судебных спорах. Оценка данного вида осуществляется на основании положений действующего законодательства, специальных норм и методических рекомендаций. Результаты, полученные специалистами соответствующих учреждений, должны пройти утверждение в исполнительном органе государственной власти субъекта федерации.
Процесс расчета кадастровой стоимости
Необходимое значение устанавливается государственными бюджетными учреждениями (в дальнейшем ГБУ). Специалисты должны действовать в строгом соответствии с имеющимися Методическими указаниями. Это установлено правилами ст. 14 ФЗ № 237.
Процесс расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка разделен на этапы.
Подготовительный этап основан на сборе и обработке данных об объекте (актуальная информация о характеристиках объекта, внешней среде, территориальных особенностей и т.д.), которые в последующем будут необходимы для оценки кадастровой стоимости. В этот же момент собственник, со своей стороны, может подать декларации о характеристиках объекта.
Далее следуют основные этапы оценки: обработка Перечня, группировка объекта по кодам расчета видов использования и иным характеристикам, анализ рыночной информации.
После проведения всех этих работ по анализу объекта недвижимости, следует этап оценки. Для начала формируется модель оценки, подбираются методы и подходы, подходящие конкретному объекту. Далее проводится расчет кадастровой стоимости.
Заключительные этапы направлены на формирование проекта отчета и размещение его в фонде данных государственной кадастровой оценки и на официальном сайте Учреждения для целей ознакомления всех заинтересованных лиц.
Факторы, влияющие на оценку
В ходе проведения основного этапа ГБУ обрабатывает наиболее значимые ценообразующие факторы. К ним относятся самые разные фактические обстоятельства, способные оказать влияние на цену.
Среди основных факторов, которые влияют на кадастровую стоимость любого объекта недвижимости: уровень социально-экономического развития территории, где находится объект, местоположение и наличие инженерного благоустройства.
На стоимость также оказывает влияние площадь помещений, материал изготовления основных элементов здания, капитальность строения, дата сдачи в эксплуатацию, наличие коммуникаций и качество инженерных систем, экономическая ситуация и другие факторы.
При получении кадастровой стоимости не учитывают затраты на ремонт, состояние двора, наличие или отсутствие в непосредственной близости необходимой инфраструктуры, заведений здравоохранения, образования, транспортных магистралей и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости. Рассматриваются только особенности самого объекта недвижимости.
Особенности расчета в зависимости от типа объекта
В ходе осуществления оценки строений, помещений или мест для парковки автомобилей рассматриваются такие факторы:
- площадь и плотность застройки;
- число этажей в строении;
- материал выполнения несущих и других основных элементов здания или сооружения;
- срок, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию;
- дата проведения последнего капитального ремонта;
- характер капитальности объекта.
В качестве источников данных выступают, кроме прочего, сведения Росреестра, различные цифровые планы и карты, документы из архивов БТИ. Всю информацию, используемую в ходе расчетов и вычислений, необходимо подтверждать.
В некоторых случаях сотрудники ГБУ выполняют оценочное зонирование, которое сводится к выделению в территории ценовых участков. После этого определяется наиболее релевантный метод расчёта. Чаще всего применяется массовый подход. Объекты недвижимости делятся на отдельные группы, а по ним устанавливается средняя стоимость.
Не исключено и применение индивидуального подхода. Это становится актуальным,
если объект обладает особыми свойствами, представляет собой сложное строение.
Как установить, какая методика применялась?
На региональное ГБУ возлагается ответственность за справедливый расчет стоимости. Для того чтобы получить необходимые разъяснения по методике расчета необходимо направить в учреждение заявление. Сделать это может любое заинтересованное лицо. В таком случае заявителю, в течение 30 дней с момента получения заявления, должен прийти ответ на запрос, раскрывающий особенности проведения расчетов.
Как снизить стоимость
Для оперативного и гарантированного оспаривания полученной специалистами стоимости нужно придерживаться определённой последовательности действий.
Для того чтобы оспорить стоимость объекта, необходимо установить причину, по которой это становится возможным. Потребуется запросить выписку из ЕГРН и установить уровень расхождения объявленной официальной ценности со среднерыночным значением.
Для цели установления рыночной стоимости приглашается независимый оценщик (частный или из профильной организации). Оценщик должен иметь официальную лицензию, дающее ему право заниматься такой деятельностью.
Оценщик может работать несколько дней. В результате предоставляется заключение о проведении независимой оценки рыночной стоимости объекта и отчёт о перерасчете суммы. Он оформляется в случае возникновения оправданных подозрений в том, что сумма некорректна. Тогда потребуется и оформление заключения об ошибках или недостоверных данных.
При подготовке пакета документов стоит учесть не только такие факторы, как правильность оформления и наличие всей необходимой документации, но и внешние факторы: отсутствие помарок или неточностей.
Все документы должны быть в оригинале или хорошо различимые копии.
Может быть отклонена даже слегка смятая копия. Непременно потребуются: паспорт, копия правоустанавливающего документа, выписка из ЕГРН и результаты оценки.
Можно ли оспорить решение
Для оспаривания стоимости недвижимости необходимо обратиться в Росреестр за бланком заявления. В ходе заполнения полей бланка и подготовки документа необходимо грамотно привести причину оспаривания. Например: несогласие с суммой стоимости, некорректность данных, которые были использованы для расчета и т.п.
Такое заявление обрабатывается в течение семи рабочих дней. Заявление может быть принято и тогда его будет рассматривать комиссия, а может быть отклонено в силу недостаточно веских доводов для проведения повторной оценки.
Если заявление будет принято, то решение по нему зависит от специальной комиссии. Заявитель же уведомляется о дате проведения заседания. Заключение комиссии должно появиться в срок, не превышающий месяц со дня приёма заявления.
Члены этой специальной комиссии принимают во внимание ситуацию на рынке на дату расчета стоимости, проводят комплексную проверку предыдущих результатов, привлекают других специалистов. Возможно, что они осмотрят объект лично. Это может потребоваться для получения заключения о состоянии объекта, к примеру, установления его аварийности. Если появится соответствующее решение, то Росреестр проведёт перерасчёт. В противном случае заявитель получает право обратиться в суд.
На оспаривание решения комиссии даётся десять дней со дня вынесения не устроившего заинтересованное лицо заключения. Для подачи искового заявления будет нужен документ, удостоверяющий личность и доказательства обоснованности претензий. Ими могут стать исходящие от комиссии документы, выписки, оценка независимого оценщики и другие.
Процесс может растянуться на несколько месяцев. Если суд согласится с доводами истца, то он потребует изменить стоимость объекта недвижимости в течение месяца. Однако изменения станут актуальными лишь с началом следующего года.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Кадастровую стоимость можно узнать через выписку из ЕГРН. Срок исполнения запроса составляет три рабочих дня с момента передачи запроса. Также это можно сделать, посетив ближайший офис МФЦ, или оформить обращение на сайте Росреестра.
Если в качестве объекта выступает земельный участок, то его стоимость можно установить, обратившись к публичной карте. Это специализированный сервис, делающий доступной стоимость земельных участков и объектов капитального строительства. Достаточно найти объект на карте по кадастровому номеру, хотя можно использовать и расширенный поиск.
Еще один способ, отличающийся удобством и скоростью получения информации, это заказ отчетов через специализированные онлайн-сервисы, например: сервис по поиску проверке объектов недвижимости ЕГРН.орг. Для формирования отчета достаточно ввести адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер.
Проверка недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Заключение
Кадастровая стоимость — это справедливая цена объекта недвижимости, установленная специалистами с учетом региональных факторов. Такой вид стоимости становится основой расчета налога на имущество юридических и физических лиц и земельного налога. Обычно кадастровая стоимость отличается от рыночной, поскольку при её получении игнорируются многие индивидуальные свойства объекта недвижимости.
Чтобы получить актуальную информацию по кадастровой стоимости объекта онлайн, стоит обратиться к таким публичным сервисам, как: сайт Росреестра или онлайн-сервис ЕГРН.орг.
