Реализовать недвижимость, которая находится в залоге, не так трудно, как считается. Если задержек по платежам не было, нахождение имущества в залоге не отпугнет возможных приобретателей недвижимости. Прежде всего, число тех, кто приобретает имущество посредством ипотечного займа, увеличивается. Кредиторы следуют за рыночными тенденциями, вводя специальный продукт – ипотечный заем на жилье в залоге.
Содержание
Разновидности ипотеки (залога)
Есть 2 типа займов, при которых недвижимость продавца находится в залоге у кредитора. 1-й – это ипотека в силу законодательства. Это стандартный вариант приобретения недвижимого имущества за счет банковских средств.
Подобный ипотечный заем предусматривает законодательное регулирование. Кредиторы предлагают стандартные условия по своим продуктам либо по программам, субсидируемым правительством. К таковым относят ипотечный заем с государственной поддержкой, семейную ипотеку. В зависимости от условий предложения, заем доходит до 90% от рыночной цены жилья, оставляемого в залоге.
2-й вариант – ипотека в силу соглашения. Ее основное различие с предыдущим вариантом заключается в том, что человек берет денежные средства у кредитора под залог недвижимого имущества, собственного либо члена семьи, друга. По подобной программе ставки обыкновенно больше на 4-9%. Размер займа не превышает 80% от оценочной цены имущества, которое закладывают.
Зачастую ипотеку в силу соглашения кредитор предлагает человеку, не проходящему на заем без залога наличными. К примеру, у человека может быть слишком низкая зарплата либо плохая история кредитования.
Как проходит сделка с ипотечной квартирой
Если жилье с обременением, алгоритм действий будет следующим:
1.Получение разрешения кредитора на реализацию. Оно потребуется Росреестру вместе с бумагами на регистрацию соглашения купли-продажи имущества в залоге. Также разрешение нужно кредитору приобретателя для проверки жилья.
Для получения разрешения кредитора продавцу необходимо сделать запрос у менеджера формы ходатайства на согласие продать недвижимость. Также необходимо осуществить подачу ходатайства через личный кабинет в интернет-банке либо на e-mail отдела, работающего с ипотечными заемщиками.
Кредитор принимает решение за 3-5 суток. Если у заемщика отсутствуют задержки платежей, при которых дело отправляют в суд либо назначают торги по продаже залогового имущества, кредитор обыкновенно идет навстречу, давая свое разрешение.
2.Поиск приобретателя недвижимости. Рекомендуется сразу уведомить покупателя, что жилье заложено кредитору, озвучить полный размер задолженности. Приобретатель определит, готов ли он приобрести подобное жилье, как станет осуществляться оплата имущества. Оплата может быть внесена наличными либо оформлением ипотечного займа на приобретение недвижимости. После этого необходимо позаботиться о согласовании деталей сделки с кредитором продавца.
3.Проведение сделки. Продавец делает 2 аккредитива или ячейки. Аккредитив представляет собой метод расчета, при котором средства находятся на особом счете. Кредитор выполняет перевод средств либо открытие к ним доступа лишь при выполнении конкретных условий соглашения, определяемых сделкой. Обыкновенно это справка из ЕГРН, подтверждающая, что собственническое право было переоформлено, а обременение снято. Ячейку применяют при расчете наличными средствами.
В 1-й аккредитив либо ячейку кладут сумму, которой хватит для погашения задолженности продавца по ипотеке. Во 2-м аккредитиве размещают остаток – разность между задолженностью и полной ценой жилья по соглашению купли-продажи.
Цена аккредитива – 1.5-6 тыс. руб. ежемесячно. Все зависит от субъекта РФ, кредитора. После подписания соглашения купли-продажи кредитор выполняет аккредитив. Он осуществляет перевод средств на счет продавца для закрытия ипотечной задолженности.
4.Погашение ипотечной задолженности. Для этого продавец заранее оформляет ходатайство кредитору на досрочное погашение. В заявлении прописывают дату, когда требуемая сумма придет на счет кредитора. В указанную дату банковская компания выполняет списание средств, предоставляет продавцу выписку об отсутствии задолженности, закладную. В последней проставляется отметка о выполнении обязательств.
Для снятия обременения необходимо выполнить отправку запроса, выписки и закладной в Росреестр. Это можно сделать разными методами.
Возможные варианты оформления сделки
После полной оплаты задолженности кредитор предоставляет продавцу выписку о закрытии ипотечного займа, закладную с пометкой. В соответствии с законодательством, банковская компания должна дать закладную сразу же. Однако точный срок в законодательстве не прописан.
Если закладная оформлена в бумажном виде, выписку об исполнении обязательств и сам документ в Росреестр отправляет владелец жилья либо регистрационный агент. Последний – это работник банковской компании продавца, курирующий сделку и действующий по доверенности. За устранение обременения платить государственную пошлину не нужно.
О готовности закладной заемщика оповещают по SMS либо посредством телефонного звонка. В согласованную дату клиент прибывает за документами.
Если продавец использует услуги отдела сопровождения, кредитор предоставляет закладную в течение суток. При затягивании сроков можно подать жалобу в ЦБ РФ. В жалобе необходимо обозначить суть запроса, контакты продавца, банковской фирмы, информацию о сделке.
При оформлении электронной закладной кредитор сам посылает запрос в Росреестр через особый канал коммуникации. Обыкновенно это происходит на следующий день. После снятия залогового права Росреестром банковская фирма оповещает продавца. Способ оповещения зависим от условий соглашения кредитования.
После получения бумаг Росреестром он убирает обременение в течение 3 суток. После этого продавцу дают справку из ЕГРН. В ней прописано, что ограничений в виде залогового права на недвижимости нет. Данную справку перед сделкой запрашивает приобретатель.
Передачу собственнического права и обременения в пользу банковской фирмы покупателя регистрируют в течение 5 суток. При проведении сделки через нотариальную контору переход права регистрируют в течение 3 суток.
Самостоятельное закрытие ипотеки продавцом
При наличии возможности продавец может оплатить ипотеку и убрать обременение с жилья. В таком случае сделка будет сведена к обычной реализации недвижимости. Это простейший вариант. Он уменьшает число этапов – покупатель и продавец могут сразу оформить соглашение купли-продажи, выполнить подачу бумаг на государственную регистрацию.
Как показывает практика, людям с непогашенным ипотечным займом кредиторы редко предоставляют потребительский кредит. Суть в том, что, если у клиента возникнут материальные проблемы, он будет в первую очередь оплачивать ипотечный заем, дабы не потерять недвижимость.
Однако, если у продавца отличная кредитная история, шансы есть. Хорошая история означает соответствие таким условиям:
- отсутствие задержек по платежам;
- наличие оплаченных кредитов, размер которых не ниже требуемого займа;
- размер заработка дает возможность оплачивать и ипотечный, и новый заем.
Определенные организации предусматривают особые программы, в рамках которых кредитуют клиентов с ипотекой. К примеру, популярен продукт «Кредит на ремонт». Зачастую кредитор дает заем наличными средствами размером до 1 000 000 руб. Точный размер зависим от условий определенной организации. Рекомендуется заранее уточнить условия. Иногда кредитор делает запрос подтверждения целевого использования, к примеру, чеков на строительные материалы. При нарушении условий займа ставка может повыситься на 4.5-5.5%.
После того, как продавец получает требуемую сумму, он осуществляет досрочную выплату ипотеки, снятие обременения с недвижимого имущества. Далее выполняется обыкновенная продажа.
Закрытие покупателем долга продавца наличными при посредничестве банка
Если жилье в ипотеке приобретается на собственные деньги, а размер задолженности у продавца большой, можно привлечь к сделке кредитора продавца. У подобной схемы небольшие риски для всех участников.
Продавец обращается в отдел сопровождения заемщиков. Кредитор подготавливает бумаги на реализацию недвижимости с сохранением залогового права. Это обеспечивает страхование продавца на момент, когда собственническое право уже было зарегистрировано на приобретателя, но расчета по сделке не было. Для приобретателя это гарантия того, что продавец не исчезнет после погашения задолженности.
Окончательный расчет по сделке продавец получает лишь после снятия обременения. Услуга не бесплатная.
Алгоритм действий будет следующим:
- За день до сделки продавец оформляет в банковской компании ходатайство на досрочную оплату через интернет-банк либо в офисе. Кредитор подготавливает соглашение купли-продажи, где прописывает сохранение залогового права. Участники ставят подписи в соглашении, а продавец делает 2 аккредитива. На один покупатель переводит деньги для закрытия долга. На 2-й аккредитив отправляют остаток платы за жилье.
- В ту же дату один из тех, кто участвует в сделке, осуществляет передачу соглашения купли-продажи и разрешения кредитора на реализацию недвижимости в МФЦ. Работник МФЦ оформляет опись документов, которые получил, с датой и росписью. Росреестр выполняет регистрацию перехода собственнического права, сохраняя залоговое право на жилье.
- После оформления сделки Росреестром покупатель и продавец берут в МФЦ собственные экземпляры соглашения, справку из ЕГРН. На основании данной документации кредитор осуществляет раскрытие 1-го аккредитива, перевод средств для погашения оставшейся задолженности по ипотечному займу продавца.
- Кредитор убирает обременение с недвижимости. Продавцу выдается выписка об оплате долга, закладная, если она была оформлена в бумажном виде.
- После снятия залогового права продавец, основываясь на справке из ЕГРН, получает доступ ко 2-му аккредитиву. Продавцу становится доступно обналичивание средств через кассу, перевод их на иной счет.
Реализовать недвижимость возможно и самостоятельно, без привлечения кредитора к сделке. В такой ситуации участники сами договариваются о способе расчета.
Проведение сделки через нотариуса
Такой вариант оптимален для тех, у кого мало времени. При данном варианте приобретатель покупает недвижимость за собственные деньги. Сделка будет завершена немного быстрее, потому что через нотариуса Росреестр выполнит ее регистрацию за 3 суток, через МФЦ – за 5.
Служащий нотариальной конторы не может провести сделку, сохранив залоговое право, как банковская компания. Нотариус выполнит проверку, законна ли сделка, чисты ли бумаги. Также он подскажет, как правильно оформить соглашение, учитывая риски приобретателя.
Нотариус ответственен лишь за легальность сделки, удостоверение личности каждого участника. Однако он не может застраховать приобретателя от ситуаций с внезапной отменой сделки.
Для защиты интересов приобретателя можно рассчитываться посредством публичного депозита. В таком случае нотариус берет средства приобретателя в свое распоряжение на условиях, прописанных в соглашении. Цена подобной услуги – 0.5% от принятой суммы, но не больше 20 тыс. руб.
Цена услуг нотариуса начинается с 3 тыс. руб. плюс 0.1-0.4% от стоимости жилья. Государственная пошлина за регистрацию собственнического права включена в данную сумму. Затраты участники делят между собой по договоренности.
Участники сделки оформляют соглашение в нотариальной конторе, отправляются к кредитору продавца. Приобретатель оплачивает нужную сумму для погашения ипотечного кредита наличными в кассе либо транзакцией с собственного счета.
После списания средств кредитором в счет оплаты задолженности и закрытия ипотеки продавцу выдают выписку, закладную с пометкой банковской компании. Далее продавец осуществляет подачу бумаг для снятия обременения с недвижимости. Он получает справку об отсутствии залогового права, отправляется с ней в нотариальную контору. Нотариус посылает документы на регистрацию перехода собственнического права. В течение 3 суток приобретатель получает справку из ЕГРН. В ней прописаны новый владелец, отсутствие обременения. После этого нотариус отправляет оставшуюся сумму с публичного депозита продавцу.
Сделка через приостановку регистрации
Данный вариант применяют, если кто-то из участников не желает обращаться в нотариальную контору. У приобретателя минимальные риски – средства для закрытия займа отправляются после передачи соглашения на государственную регистрацию. С продавцом полностью рассчитываются после оформления жилья на приобретателя.
Перед сделкой продавец подает кредитору ходатайство на досрочную оплату ипотечного займа. В дату сделки участники оформляют соглашение купли-продажи, делают 2 аккредитива. На них приобретатель отправляет средства. Также выполняют подачу бумаг на государственную регистрацию через МФЦ.
Работник МФЦ предоставляет опись о приеме бумаг. После поступления документации в Росреестр последний приостанавливает регистрацию. Основание – недвижимость в залоге у кредитора продавца, из-за чего собственническое право не может быть передано.
Затем, основываясь на описи из МФЦ либо пометке Росреестра о приостановке, участники выполняют раскрытие 1-го аккредитива. Им погашают задолженность продавца. Банковская компания предоставляет выписку об оплате займа, закладную с пометкой о снятии обременения. Продавец отдает бумаги через МФЦ для возобновления регистрации.
После регистрации соглашения приобретатель берет справку из ЕГРН. Участники сделки встречаются в банковском учреждении. На основании справки продавец получает доступ к оставшимся средствам.
Взятие покупателем ипотеки в банке продавца
Такой вариант предусматривает невысокие риски, ведь не требуется отправлять средства в стороннюю банковскую компанию. Если у продавца имеются действующие просрочки по займу, у приобретателя выше шансы на оформление ипотеки. Сторонние организации могут не дать заем.
Определенные кредиторы реализуют ипотеку посредством двойного залога. После подписания соглашений банковская компания дает разрешение на реализацию недвижимости. Документацию сразу отправляют на регистрацию передачи собственнического права приобретателю.
В соглашении купли-продажи кредитор обозначает, что недвижимость залоговая, сохраняя обременение по ипотечному займу продавца. Росреестр выполняет регистрацию обременения по ипотечному кредиту приобретателя.
Приобретатель передает кредитору справку из ЕГРН с пометкой о новом владельце, залогодателе. После этого банковская компания осуществляет погашение ипотечного займа продавца кредитными средствами приобретателя. Оставшуюся часть средств за вычетом задолженности по ипотечному кредиту передают продавцу.
Взятие покупателем ипотеки в стороннем банке с приостановкой обременения
Данный вариант актуален, если приобретатель решил оформить ипотечный заем у стороннего кредитора, к примеру, из-за более выгодных условий.
В такой ситуации сначала отправляют документацию в Росреестр, а затем погашают ипотеку продавца. Это делается так:
- Участники заключают сделку. Банковская фирма приобретателя создает 2 аккредитива. На один из них кладут сумму для погашения задолженности продавца. Она может включать в себя 1-й взнос приобретателя либо кредит. На 2-й аккредитив кладут остаток.
- Когда соглашение кредитования и договор купли-продажи оформлены, продавец осуществляет подачу бумаг на регистрацию передачи собственнического права в Росреестр. Регистрирующий орган осуществляет приостановку сделки, потому что недвижимость залоговая и нет бумаг, подтверждающих оплату задолженности.
- Банковская фирма приобретателя выполняет раскрытие 1-го аккредитива, основываясь на описи бумаг, которые подали в Росреестр, перечисление средств на счет продавца. Последний оплачивает ипотечный долг. Затем кредитор продавца дает ему закладную с пометкой о закрытии долга.
- Выполняется регистрация передачи собственнического права и обременения в пользу банковской фирмы приобретателя. Продавец отдает закладную в Росреестр. Выполняется регистрация залога в пользу кредитора приобретателя.
- Приобретателю дают прошедшее регистрацию соглашение купли-продажи, справку из ЕГРН. В документах прописано, что владельцем недвижимости является приобретатель, а его банковская фирма – единственный держатель залога. Данные бумаги участники сделки отправляют кредитору для раскрытия 2-го аккредитива.
Определенные организации требуют, чтобы в сделке принимал участие агент – работник банковской фирмы, подающий бумаги на регистрацию. Для этого в дату сделки служащий нотариальной конторы, работающий с кредитором, выполняет оформление на него доверенности. Услуги агента стоят 5-6 тыс. руб., в зависимости от субъекта РФ.
Ипотека в стороннем банке с одним аккредитивом
Данный вариант отличен от описанного выше тем, что применяется лишь 1 аккредитив, на котором кредитор приобретателя блокирует сумму для приобретения жилья. Средства на оплату долга продавца – 1-й взнос приобретателя и ипотечные – банковская фирма покупателя переводит в дату сделки после подписания соглашения кредитования, договора купли-продажи.
По данной схеме работают многие банковские организации. На сделке выполняется оформление продавца поручителем по ипотеке приобретателя. Это дополнительная страховка для кредитора приобретателя на срок перезалога. Она защищает банк от ситуации, когда продавец, получивший средства на оплату ипотечного займа, меняет решение, отказывается от сделки.
Правила поручительства обозначаются в соглашении кредитования. Оно действительно, пока с недвижимости не убирают обременение банковской фирмы продавца, не накладывают новое в пользу кредитора приобретателя.
Участники сделки заключают соглашение купли-продажи, а приобретатель – договор кредитования. Банковская фирма приобретателя отправляет деньги на досрочную оплату ипотечного займа продавца. Остаток блокируют на аккредитиве.
Продавец убирает обременение с жилья, выполняет подачу бумаг на регистрацию передачи собственнического права, изменение держателя залога. После этого ему становится доступен аккредитив с оставшейся суммой.
Рефинансирование продавцом ипотеки в банке покупателя
В некоторых случаях стороны избирают определенный вариант лишь по той причине, что, к примеру, банковская фирма приобретателя работает только по нему. Кредитор приобретателя оформляет 2 займа. 1-й дается продавцу, равен размеру задолженности. 2-й дается приобретателю на покупку жилья.
Банковская компания продавца предоставляет заемщику выписку, закладную с пометкой, что заем погашен. Продавец осуществляет подачу бумаг в Росреестр для снятия залогового права. После этого участники выполняют регистрацию сделки купли-продажи.
В дату сделки кредитор предоставляет приобретателю заем. Покупатель переводит его вместе с 1-м взносом на аккредитив. Для раскрытия аккредитива приобретатель предоставляет справку из ЕГРН, где зарегистрировано собственническое право и обременение в пользу кредитора покупателя. Взяв средства, продавец осуществляет досрочное погашение займа, выданного на сделке.
У подобной схемы небольшие риски. Банковская компания приобретателя погашает задолженность продавца собственными кредитными средствами. Их размещают на счете, доступ к которому продавцу дается лишь после регистрации соглашения купли-продажи и залогового права в пользу банковской фирмы приобретателя Росреестром.
Подобный вариант применял Сбербанк, пока не была внедрена новая схема. Теперь используется сервис безопасных расчетов с приостановкой. Однако никто не запрещает использовать старую схему.
Для продажи недвижимости в ипотеке потребуется письменно оформленное разрешение банковской организации на реализацию имущества. Если есть возможность погасить ипотеку перед реализацией, лучше это сделать. При покупке недвижимости на собственные деньги стоит обратиться к агенту с опытом либо оформлять сделку через отдел сопровождения банковской компании, владеющей залоговым правом.
