Перед подписанием договора купли-продажи на жилье, важно уточнить множество разных нюансов. И прежде всего, следует убедиться в законности соглашения. Иначе впоследствии у владельцев могут появиться неприятности. Юридическая проверка предполагает необходимость убедиться в законности перепланировки недвижимости.
Содержание
Правила
По законодательству под термином «перепланировки» предполагаются изменения конфигурации комнаты, а под переустройством – коммуникационных сетей, вносимое в техпаспорт.
Когда работы приводят к изменению технической информации, кодекс требует наличия разрешения. Ознакомиться с перечнем переустройств, а также понять какие из них разрешены, а какие запрещены, можно в постановлении правительства Москвы № 508-ПП. Но необходимо понимать, что рекомендации могут различаться по регионам. Поэтому стоит уточнить особенности до проведения перепланировки.
Согласования не требуют работы, которые не нанесут вреда конструкции дома, то есть, их можно сделать без получения разрешительной документации. Согласно законодательству, такие манипуляции не относятся к перепланировке или переустройству.
Таким образом, без согласований допускается:
- Сделать косметический ремонт: оштукатурить и покрасить стены, наклеить обои. Положить керамическую плитку или напольное покрытие;
- Заменить дверь, окна, остеклить балкон. При условии, что проемы или стены затрагиваться не будут;
- Смонтировать новые коммуникации, по габаритам и техническим нормам устройства и габаритов прежнего оборудования;
- Демонтировать встроенную мебель;
- Переместить электроплиту в границах зоны кухни.
Также выделяют некоторые типы изменений, которые разрешаются, однако есть риск возникновения проблем. Так, к примеру, сайт Мосжилинспекции гласит, что согласования не требует монтаж антенн и кондиционеров.
Однако сотрудники правовой сферы по этому вопросу разделились во мнении. Некоторые утверждают, что разрешение необходимо, поскольку такие работы относятся к переоборудованию. Другие же убеждены, что необходимо лишь согласие со стороны собственников, поскольку фасад здания в общем владении.
Но если здание признано объектом культурного наследия, то потребуется получение разрешения на монтаж кондиционера. Мосжилинспекция позволяет монтировать оборудование для отопительной системы либо газоснабжения. Но лишь при условии, что это не потребует прокладки дополнительных сетей. Поэтому рекомендуется уточнять данные у местных органов власти.
При наличии разрешения на перепланировку допускается:
- Монтировать другие типы оборудования. К примеру, газовую плиту устанавливать вместо электрической;
- Заменять коммуникации для обогрева, снабжения водой или газом;
- Корректировать границу помещения, окон, дверей, конструкцию пола;
- Демонтировать стены, устанавливать перегородки. Пробивать либо напротив убирать проемы;
- Изменение конструкции пола, если у здания перекрытия из древесины;
- Монтировать антресоль. При условии, что она будет более 40% от общей площади помещения.
Что нельзя делать
В рамках перепланировки нельзя:
- Монтировать теплый пол, подключаясь к общедомовой системе горячего водоснабжения либо обогрева. Поскольку при прорыве трубы, своевременно увидеть это и остановить затопление будет крайне сложно;
- Перемещать радиаторы на лоджию, балкон или веранду;
- Пристройка лоджий, террас на втором этаже, либо выше;
- Производить перепланировки в аварийном доме;
- Соединять газифицированное помещение с жилой комнатой.
Последствия незаконной перепланировки
Но случается и так, что согласование перепланировки вовсе невозможно. А владелец жилья игнорирует сей факт. К примеру, запрещено сносить несущую стену, либо производить демонтаж вентиляционного короба.
Если собственник совершит подобный факт и об этом станет известно БТИ либо УК, то помимо штрафа за самоуправство, ему придется вернуть все в первоначальное состояние. Демонтированную стену придется возвести, а короб вентиляции восстановить. Такие манипуляции обойдутся дороже, нежели демонтаж.
Если собственник выполнит перепланировку, которая не повлияла на технические параметры здания, то в качестве последствий в виде проблем с продажей жилья, будет лишь мигрень. Когда вопрос заключен в демонтаже несущих конструкций, либо переносе санузла в другой конец квартиры, то последствия могут затронуть и других жителей многоэтажного здания.
Изменение пространства жилья, которые запрещены законодательством, непременно повлекут за собой последствия.
Некоторые могут появиться спустя несколько лет (есть ситуации, когда несанкционированные ремонтные работы в жилом здании привели к провалу пола, трещинам в стенах). Другие же проявятся в виде появления плесени спустя несколько месяцев после окончания ремонтных работ.
Помимо этого, перепланировка без предварительно получения разрешения от госорганов может расцениваться как правонарушение. Оно может быть квалифицировано как административное, либо как уголовное, в зависимости от обстоятельств.
Если при незаконном изменении технических параметров последовала гибель или пострадало здоровье лиц, проживающих в многоэтажном здании, то у собственника появятся все шансы попасть под уголовное дело. Важно понимать, что в такой ситуации правоохранительные органы могут привлекать к ответственности и лиц, которые выполнили работы без того самого разрешения.
По этой причине, если появляются подозрения в том, что перепланировка в приобретаемом жилье незаконная, то заключать договор не стоит. Если же имеется информация о том, что подобные манипуляции проводят соседи, то необходимо оповестить об этом представителей власти.
Проверить законность перепланировки недвижимости
Выделяют базовые методы, которые помогут понять, была ли проведена планировка в приобретаемой квартире:
- Прежде всего, это визуальный осмотр. Так покупатель сможет понять, что никаких изменений не производилось, и параметры жилья соответствуют его техпаспорту. К примеру, зрительно легко увидеть наличие незаконной перепланировки с антресолью.
На дополнительном уровне недопустима установка ванной комнаты. Это также является нарушением законодательства. Если во время осмотра жилья выясняется, что на верхнем уровне есть санузел, то явно видно, что покупателю предлагают жилье с незаконной планировкой. - Законность перепланировки легко можно подтвердить с помощью акта осмотра, который составляет должностное лицо из надзорных органов. Также в качестве доказательства собственник может предъявить выписку ЕГРН на недвижимый объект. Ведь законность перепланировки предполагает оформление изменений в реестр ЕГРН.
- Встречаются ситуации, когда перепланировки не было, однако из-за ошибок информация в документе и действительность расходятся. В такой ситуации приглашают кадастрового инженера. Он производит все необходимые замеры, на базе которых уточняется информация в документации.
По большому счету, собственник вправе делать с квартирой все, если эти манипуляции ничего не изменят кардинально. То есть допускается косметический ремонт, замена окон, остекление балкона. Можно установить новое оборудование, которое должно быть аналогично тому, которое прописано в техпаспорте. В рамках кухни можно перенести электроплиту.
После получения разрешения можно производить работы, которые влияют на план квартиры либо данные в техпаспорте. Также важно согласовать работы, которые предполагают изменение границ помещения, возведение или демонтаж стен, установку антресолей.
Установку нового оборудования, не предусмотренного техпаспортом. Нельзя производить опасные манипуляции: монтировать теплый водяной пол, перемещать батареи на балкон. Ремонт в аварийном здании также не следует делать. Поэтому если нет уверенности в том, как согласовать предстоящую перепланировку, то стоит обратиться к профессионалам.
Получить отчет о недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
