Приобретение жилья является важным событием в жизни каждого человека, и чтобы избежать неприятных юридических последствий, необходимо провести тщательную проверку квартиры на возможные договоры дарения, заключенные ранее. Договоры такого рода могут повлиять на ваше владение недвижимостью, а их наличие может стать основанием для возможных правовых споров в будущем.
Содержание
Отличие дарственной от завещания
Завещание представляет собой юридический документ, в котором человек распределяет свое имущество в случае смерти, указывая, каким образом и кому следует передать его активы. Конфиденциальность завещания соблюдается между завещателем и нотариусом, что делает его односторонним соглашением. Завещание предоставляет широкие возможности для последующих маневров, поскольку его можно изменить в любое время или отозвать полностью, как если бы оно никогда не существовало.
Кроме того, владелец имущества в течение своей жизни вправе поступать с ним по своему усмотрению, включая передачу в аренду другим лицам, дарение или продажу. В последних двух случаях, при раскрытии завещания наследники могут обнаружить, что у них просто нет права на наследование.
Передача собственности без какой-либо оплаты является обычной практикой, когда одна сторона добровольно дарит, а другая охотно принимает подарок. Акт дарения является безусловным, запрещающим любое ожидание материальной выгоды или навязывание условий для принятия.
Дарение должно осуществляться при жизни дарителя; недопустимо оговаривать в контракте, что передача имущества произойдет только после его смерти.
Аналогично составлению завещания, любая недвижимость, будь то квартира, дом, земельный участок, дача или права на нее может быть подарена.
Некоторым лицам, таким как государственные служащие, работники образовательных, медицинских учреждений и учреждений социальной защиты, а также муниципальные служащие, запрещено получать имущественные подарки в связи с их профессиональной деятельностью.
Зачем проводить проверку
Иногда возникает необходимость участвовать в сделке купли-продажи квартиры, которая была подарена одной из сторон. Существуют особые детали, уникальные для сделок с недвижимостью, приобретенной таким способом. Имели место случаи, когда незнакомые люди заключали договоры дарения недвижимости, что вызывало некоторое беспокойство. У большинства людей идея дарения квартиры постороннему человеку вызывает недоумение. При тщательном изучении таких ситуаций часто становится очевидным, что стороны пытаются замаскировать сделку купли-продажи, в случае невозможности выполнения некоторых условий.
Например, сценарий, когда продавец, не в состоянии заручиться согласием соседа на продажу комнаты в коммунальной квартире, прибегает к заключению заменяющего ее договора дарения. Такие соглашения могут быть успешно оспорены в суде.
В Гражданском кодексе Российской Федерации существует статья 578, озаглавленная «Отзыв дарения». Это конкретное положение является основной причиной беспокойства многих специалистов по недвижимости, нотариусов и юридических экспертов, что часто заставляет их предостерегать клиентов от участия в сделках, связанных с подаренными квартирами.
Приобретение такой собственности возможно, но перед началом сделки необходима тщательная проверка, чтобы выяснить, есть ли какие-либо признаки, которые могут привести к применению статьи 578.
Отзыв подарка может произойти по разным причинам:
- Даритель или их наследники могут отозвать дар, если получатель попытается причинить вред жизни дарителя;
- Даритель имеет право отозвать подарок из-за ненадлежащего обращения с подаренным имуществом;
- Могут возникнуть осложнения, если даритель скончается до того, как получатель зарегистрирует свои права в Росреестре. Сложность ситуации зависит от стадии регистрации и отношения наследников дарителя к намерениям дарителя относительно подарка.
Часто физические лица обращаются к договору дарения как к средству избавления своих родственников от ненужных юридических сложностей, связанных с наследованием. Однако возникают ситуации, когда даритель отказывается от имущества недобровольно, под принуждением или обманом при совершении такой сделки. При таких обстоятельствах возникает необходимость аннулировать сделку. Договор дарения утрачивает силу, как это предусмотрено статьей 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стоимость подарка свыше 3 тысяч рублей, и:
- Даритель не является дееспособным;
- Среди получателей — преподаватели, медики, сотрудники общественных организаций или Банка России;
- Одаряемый и даритель являются коммерческими организациями;
- Квартира подарена человеку, являющемуся опекуном или попечителем несовершеннолетнего или недееспособного дарителя.
Если такое соглашение все же было подписано, это служит основанием для возбуждения судебного иска и оспаривания такой сделки в суде.
Можно ли оспорить дарение недвижимости
Нередки ситуации, когда даритель желает отказаться от своего намерения или когда пытаются оспорить его решение не согласные с ним родственники. Это возможно, но только при определенных условиях и исключительно в рамках закона. Часто бабушки и дедушки, супруги, наследники, братья и сестры, дяди, тети и племянники пытаются оспорить дарение жилья после кончины дарителя, особенно если они рассчитывали законно унаследовать имущество, но оно передается дальнему родственнику или даже незнакомцу по неочевидным причинам. Лица, владеющие сведениями о нарушениях, допущенных при заключении договора, также могут обратиться в суд с иском о признании договора дарения недействительным.
Существуют сценарии, которые могут привести к аннулированию договора. Например:
- Если во время завершения транзакции он не мог нести ответственность за свои решения, так как находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
- Если он испытывал психологическое давление или физическое принуждение;
- Если даритель был недостаточно осведомлен о возможных последствиях при заключении соглашения;
- Если от него были скрыты какие-то факты и, зная об этих обстоятельствах, он никогда бы не согласился на договор дарения;
- Договор был подписан, когда дарителя намеренно ввели в заблуждение;
- Если он заключил соглашение на явно невыгодных для него условиях из-за сложных обстоятельств, которые использовала в своих целях другая сторона;
- Когда даритель находится в крайне тяжелом финансовом положении и готов представить доказательства, например, потери единственного жилья или средств для существования.
Родственники имеют право оспорить передачу имущества в дар при определенных обстоятельствах: если даритель признан недееспособным, если супруг (а) не был осведомлен о том, что квартира была подарена, или если на недвижимость был наложен арест и, несмотря на этот факт, совершено дарение.
Другие заинтересованные стороны, например, кредиторы, налоговые органы или органы правопорядка имеют возможность доказать в суде, что договор дарения недвижимости недействителен. Например, в случаях, если:
- Сделка с самого начала была мнимой, когда даритель намеревался продолжить владение и пользование имуществом, что делало соглашение по существу фиктивным. Это противоречит закону и делается с целью минимизировать налоги или воспрепятствовать получение имущества законными наследниками;
- Имеет место обман и сокрытие другого соглашения, такого как купля-продажа;
- На объекты недвижимости, которые были подарены, были наложены ограничения в рамках закона.
Сделку можно оспорить в течение всего срока исковой давности, который может составлять до трех лет, и зависит от тех причин и обстоятельств, которые служат основанием для оспаривания сделки.
Проверить недвижимость на наличие дарственной
Необходимо провести юридическую экспертизу документов, связанных с квартирой. Она включает в себя анализ всех предшествующих договоров купли-продажи, дарения или других сделок, которые могли бы повлиять на ваше владение недвижимостью. Обратите внимание на сроки давности таких сделок и возможные обременения прав на квартиру.
В выписке, полученной из Единого государственного реестра недвижимости, важным разделом является «документ о праве собственности», раскрывающий, как продавец недвижимости приобрел его. Важно ознакомиться с документами, перечисленными в этом разделе, поскольку, если продавец получил право собственности на недвижимость незаконно, существует потенциальный риск оспаривания сделки.
С 1 марта 2023 года Росреестр прекратил публиковать информацию о владельцах недвижимости в выписках ЕГРН по запросу третьих лиц. В настоящее время доступ к данным ЕГРН возможен только с согласия владельцев недвижимости.
Одним из действенных способов проверки недвижимости на наличие дарственной является получение комплексного отчета о недвижимости на основе выписки из ЕГРН, который можно получить, заполнив форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Заключение
Осуществление всесторонней проверки документов и их юридическая экспертиза позволят вам минимизировать риски и обеспечить законность вашей сделки по приобретению квартиры. Помните, что профессиональная юридическая консультация может быть весьма полезной на этапе проверки и оформления сделки с недвижимостью.
