Покупка земли отличается от любых других сделок с недвижимостью, потому что требует достаточно тщательной проверки. Особенно важно выявить возможные ограничения в праве владения и распоряжения земельным участком. Например, можно купить землю, которая уже кем-то арендуется. К каким последствиям это приведет? Можно ли будет расторгнуть договор аренды, который заключали не вы? Когда выгодно покупать землю с таким обременением?
Содержание
Проверка земельного участка: ключевые моменты
Земельный участок – это один из объектов недвижимости и, в большинстве случаев, правила, связанные с куплей-продажей такого объекта, стандартны. Однако есть несколько специфических моментов, о которых нужно знать перед покупкой:
- Каждому участку земли присваивается определенная категория. Она определяет, в каких целях можно использовать участок: можно ли возводить на нем жилые дома, нежилые здания и сооружения, заниматься сельским хозяйством и пр. Нужно убедиться, что категория земли соответствует вашим целям;
- Если на участке есть дом, он должен следовать «юридической судьбе» земли. То есть, покупая участок, на котором расположено здание, оно также должно быть куплено, что отражается в договоре. Это если и тем, и другим владел один человек. Бывает, что у земли один собственник, а у дома на ней – другой. Тогда хозяин дома должен либо сам выкупить землю под ним, либо оформить договор аренды;
- У земельного участка должен быть кадастровый номер. Сделки можно совершать только с той землей, которая стоит на кадастровом учете. Проверить это можно, заказав выписку из ЕГРН, через публичную кадастровую карту или в справочной информации на сайте Росреестра;
- Всегда следует учитывать особые зоны, в которых расположен участок. Вы можете купить собственность, а потом столкнуться с тем, что вас ограничат в возможностях ее использования, например, строить на ней частный дом. Такие ситуации возникают, если земля находится в определенных охранных зонах, например, рядом с производством, теплосетью, газопроводом, на прибрежной, рыбоохранной, зеленой зонах и пр. Либо на участке находятся объекты культурного наследия.
Возможные обременения земельного участка
Это определенные ограничения права использования земли, даже если вы добросовестно ее купили и оформили право собственности.
Наиболее частые обременения, связанные с земельным участком:
- Ипотека. Да, вы можете купить землю, которая находится в залоге у банка. Тогда на вас, как нового собственника, ляжет обязанность выплачивать ипотечные взносы. Совершить такую сделку можно только с согласия самого банка. Вам оно также понадобится, если вы, спустя какое-то время, захотите продать эту землю, а ипотека так и не закрыта;
- Аренда. Можно купить землю, которая уже сдается кому-то в аренду. На совершение сделки не нужно будет согласие самих арендаторов. После перехода права собственности именно вы станете получателем арендных выплат. Однако, вам придется исполнять условия изначального договора аренды;
- Сервитут. Бывает, что владелец земельного участка обязан предоставлять право доступа на него 3-м лицам, например, для прохода к каким-то объектам: водоемам, жилищу, общему колодцу и пр. При покупке такой недвижимости с ней автоматически переходит и сервитут – вы должны будете соблюдать условия, на которых он был заключен;
- Арест. Это единственный вид ограничения, который полностью запрещает совершение любых сделок с недвижимостью. Такой участок купить не получится, сделку не зарегистрируют в Росреестре, как и переход права собственности.
Арест – это ограничение, которые устанавливается решением суда. Самая частая причина – долги, которые накопил собственник. Если он их не выплатит, то участок может быть изъят и продан в счет их погашения.
Как юридически проверить земельный участок
Чем более тщательной будет проверка перед покупкой, тем меньше будет риск. Какие документы следует запросить:
- Выписка из ЕГРН – в ней содержится информация о том, кто является собственником, основные характеристики участка, возможные ограничения в использовании, кадастровый номер, цена, размеры и пр.;
- Межевой план – он подтверждает реальный размер участка и его границы, помогает избежать возможных споров с соседями, претендующими на дополнительные метры;
- Градостроительный план – он необходим, чтобы понимать какие проложены линии коммуникаций, где на участке можно будет возводить здания, какие нужно соблюдать отступы и пр.;
- Комплексный отчет по недвижимости на основе выписки из ЕГРН содержит все основные данные, необходимые для проверка земельного участка, получить можно, заполнив форму ниже:
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
- Документы-основания, которые дали владельцу право собственности – он мог купить участок, получить в наследство, принять в дар и пр.;
- Согласие супруга на продажу – даже если собственник один, но приобрел недвижимость в браке, лучше получить письменное согласие, что супруг не будет против сделки;
- Согласие органов опеки и попечительства – если на участок есть право собственности у несовершеннолетнего;
- Справка из банка, что ипотечный кредит полностью выплачен – если продавец брал участок в ипотеку.
Чем больше информации вы соберете, тем полнее будет ваше представление о том, какую землю вы покупаете и у кого. Да, продавца также важно проверять: является ли он тем, за кого себя выдает, есть ли у него право собственности на участок, является ли он дееспособным, не открыто ли на него исполнительное производство (проверить можно на сайте ФССП), не собирается ли он объявить себя банкротом и пр.
Способы проверить участок на наличие аренды
По закону, если между сторонами заключается договор аренды недвижимости на срок более года – он должен быть обязательно зарегистрирован государством. А это значит, что сведения о нем будут внесены в Росреестр.
Чтобы проверить наличие или отсутствие аренды, еще до совершения покупки нужно получить выписку из ЕГРН о зарегистрированных обременениях на конкретный объект недвижимости. Если они есть, то в ней будет указан вид обременения и сведения о том, в чью пользу и на каком основании оно применяется.
Что будет, если вы приобретете земельный участок, который уже сдан собственником в аренду третьим лицам?
Поэтому, если вы узнали, что участок уже кем-то арендуется, но все равно рассматриваете вопрос о его покупке, следует:
- Внимательно ознакомиться с договором аренды – узнать ее сроки, условия, цену, порядок расторжения и продления;
- Проверить отсутствие задолженностей по арендной плате – как минимум это поможет понять, насколько добросовестными являются арендаторы.
Также не лишним будет пообщаться с ними, узнать цели, ради которых они арендуют землю, ведь после перехода права собственности вы вступите в договорные отношения с этими людьми.
Заключение
Долгосрочная аренда рассматривается как один из видов обременения недвижимости. Как правило, это дает возможность покупателю поторговаться и приобрести земельный участок по более низкой цене. Но стоит помнить, что как права, так и обязанности, установленные договором аренды, перейдут вам вместе с переходом права собственности. Такая сделка может быть выгодна в том случае, если вы изначально планировали сдавать купленную землю в аренду и получать с этого прибыль.
