При совершении сделки купли-продажи покупателям стоит поинтересоваться, есть ли дети у продавца. При наличии несовершеннолетних, возникает необходимость выяснить, не использовались ли для приобретения продаваемой квартиры средства материнского капитала.
Зачем необходима проверка
Содержание
Государственная мера поддержки семей с детьми в виде материнского (семейного) капитала ведет к наложению некоторых ограничений на сделки с недвижимостью.
Полученная после рождения ребенка, сумма используется для покупки жилья в ипотеку, в качестве одного из взносов, так и при полной оплате. Государственный сертификат, обычно, оформляется на мать, но деньги принадлежат всей семье. Поэтому второе его название – семейный капитал. При покупке жилья, доли в нем должны быть выделены отцу, матери и всем детям. Только такая недвижимость, оформленная должным образом, может в дальнейшем продаваться, либо обмениваться.
Любая сделка с жильем, для покупки которого родители использовали маткапитал, проводится только с разрешения органов опеки. Если этот орган установит, что несовершеннолетние не получили своей доли в собственности на недвижимость, то разрешения на сделку они не выдают.
Совершенные действия с квартирой, в которую вложены средства маткапитала без выделения доли в собственности, будут признаны недействительными.
Сроки получения разрешения от органов опеки различны в разных регионах, составляют от 7 до 14 дней. Они обусловлены необходимостью получения ответов из соответствующих органов по запросам.
Покупателям необходимо самым серьезным образом проверять использование материнского капитала, если им известно о наличии у продавцов детей, возраст которых дает основания полагать, что родители использовали для приобретения жилья семейные деньги.
Есть немало недобросовестных родителей, которые не выделяют ребенку доли, успевая продать жилплощадь. Деньги, полученные от продажи, тратят, новое жилье не приобретают. Конечно, государство встает на защиту прав детей и новый владелец квартиры, беспечно относящийся к проверке ее перед сделкой, может остаться и без денег, и без квадратных метров. Поэтому проверка в указанной части – очень важный момент сделки с недвижимостью.
Как совершить проверку
Покупатель квартиры, имеющий информацию о детях продавца, возраст которых не более 10 лет, может предпринять следующие меры для проверки покупки:
- Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором могут быть сведения о использовании при покупке денег по государственному сертификату;
- Посмотреть у продавца предыдущий договор купли-продажи квартиры, в котором это должно быть указано;
- Если указаний на использование маткапитала в договоре нет, но есть сомнения в источнике средств у владельцев жилья, то, возможно, имели место мошеннические действия. Например, малыши были прописаны в другом месте, или родители при смене паспортов не вписали их в свои документы, или иные схемы вне правового поля;
- Тогда нужно попросить у покупателя справку из Пенсионного Фонда России, в которой будет указано, сколько средств из семейных денег находится на счету. Если там денег нет, значит они использованы на покупку жилья;
- Получить полный отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН, в которой, в том числе, будет указана информации о том, был ли использован материнский капитал. Для этого достаточно заполнить форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Ипотека
Наиболее сложный случай по проверке квартиры, это покупка ее в ипотеку предыдущими владельцами, и последующее погашение кредита материнским капиталом. Здесь найти следы еще сложнее. Договор ипотеки никаких указаний на семейные деньги не будет содержать, ведь она была взята раньше. В этом случае алгоритм может быть следующим:
- Воспользоваться сведениями ПФР, о наличии денег на счете, как сказано выше. Их может дать только продавец;
- Можно попросить у продавца распечатку графика платежей по ипотечному кредиту. Если ипотека гасилась материнским капиталом, то такой крупный платеж будет сразу виден.
Непогашенная ипотека, тем более, делает куплю-продажу невозможной. Причина этого в невозможности сдать квартиру в залог банку, если есть доли несовершеннолетних. Ведь в случае, если родители не смогут выплачивать взносы, у детей квартиру отнять не получится и банк останется ни с чем. Именно поэтому Пенсионный Фонд дает родителям возможность выделять доли после погашения ипотечного кредита, когда обременение банка будет снято. На это у матери и отца есть 6 месяцев после последнего платежа. Заявление родителей на такую сделку с банком пишется в ПФР и заверяется нотариально. Поэтому обойти её невозможно.
В настоящее время законодательная власть работает над возможностью продажи ипотечного жилья с материнским капиталом. Путь решения – выделение долей каждому ребенку в другой квартире и разрешение на возврат в Пенсионный Фонд средств, потраченных на ипотечные взносы.
То есть, капитал, как бы остается не использованным. Но такую возможность будут иметь, конечно, только, обеспеченные семьи.
Как решить проблему
При отсутствии выделения долей детям вопрос решается всегда в их пользу – квартира может продаваться только после оформления этой процедуры, когда несовершеннолетний будут в числе собственников.
Если куплена другая недвижимость, то суд может обязать родителей выделить детям доли в ней. Но если нет ни квартиры, не денег, то новый владелец, вполне, может остаться ни с чем. Сделка будет возвращена в начальное состояние, а тяжбы могут длиться десятилетиями.
Что делать, если продавец скрыл использование материнского капитала
По мнению риелторов, ситуации с сокрытием использования семейного капитала нередки. И отлаженного механизма для препятствования таким фактам в стране пока нет. Человек, приобретающий квартиру, очень рискует. Договор будет аннулирован, объект недвижимости будет возвращен продавцу. Добросовестный, но не проверивший квартиру, покупатель, останется без жилья, в лучшем случае, ему сразу вернут деньги. Но чаще бывает по-другому – суд обяжет продавца возвращать их небольшими выплатами в течение ряда лет. Это, конечно, крайне нежелательная ситуация, но прецедентов достаточно!
Оспорить сделку с такой квартирой может кто угодно – прокуратура, орган опеки, родственники детей (например, бабушка), сам ребенок, опекуны и так далее.
Срок исковой давности – до наступления совершеннолетия детей, плюс три года.
С 2024 года, возможно, вступит в силу закон о обязательной фиксации в Росреестре сведений о использовании материнского капитала при купле-продаже недвижимости, улучшении жилищных условий и задействовании этих средств на выплату ипотечных кредитов. Данная информация будет поступать в Росреестр от Пенсионного Фонда, поэтому владельцам жилья скрыть ее не представится возможным. Но пока механизма контроля по данной категории жилья не существует.
Что делать, если доля детей выделена в другой квартире
Продавец может не скрывать, что использовал деньги, полученные после рождения ребенка, но показал документы, доказывающие, что у детей есть доля в другой квартире. Можно ли покупать такое жилье, ведь права детей не нарушены? В законе однозначно указано, что доля должна быть выделена именно в том жилье, на которое потрачен материнский капитал.
То есть, квартира, все равно, находится под обременением и сделку суд признает незаконной. Можно было выделить детям доли в этой квартире, затем обратиться в органы опеки и выделить им часть собственности, доли, в другом, лучшем жилье. Но это долгий процесс и покупателя он должен отпугнуть, ведь Гражданский Кодекс запрещает возмездные сделки детей с родителями. То есть, снова возможны иски со стороны третьих лиц, а Закон встанет на сторону детей.
Можно ли купить квартиру, если доли детям выделены
Жилье, часть которого находится в собственности несовершеннолетних детей, даже купленное на деньги материнского капитала, можно покупать. Этот процесс существенно дольше и сложнее, чем покупка квартиры от одного собственника. Могут уйти месяцы на согласование всех нюансов с органами опеки. При чем покупатель квартиры должен быть больше заинтересован в законности, соблюдении прав детей и качественном составлении договора. При возникновении проблем, именно, покупатель такой недвижимости может потерять больше, о чем сказано в данном обзоре.
Заключение
При проверке квартиры, купленной с использованием материнского капитала, покупатель самостоятельно не может осуществить никаких проверок на предмет его задействования. Все сведения возможно получить только с привлечением продавца. Поэтому однозначно и беспристрастно оценить все риски крайне сложно.
