Если человек является собственником квартиры, он имеет полное право ею распоряжаться, в том числе и продавать. И неважно, откуда именно возникло его право собственности. Это в теории. А на практике, если вы покупаете недвижимость, полученную продавцом в наследство, вы можете оказаться втянуты в историю, которая, казалось бы, бывает только в кино. Внезапно появившиеся наследники, случайно найденные завещания, внебрачные дети, объявившиеся спустя годы… Как обезопасить себя при покупке такой недвижимости и не лишиться и ее, и денег?
Содержание
Виды наследства
В первую очередь нужно понимать, что, после смерти собственника, все, чем он владеет, переходит к наследникам:
- Либо по закону – то есть в порядке очереди, от самых близких родственников, до самых дальних (наследники одной очереди делят имущество поровну);
- Либо по завещанию – когда человек еще при жизни решает, кому что достанется и оформляет это документально у нотариуса.
Если наследники по закону в основном родственники, то в завещании может быть указан любой человек – хоть друг по переписке.
Когда человек умирает, наследники, как реальные, так и потенциальные, обращаются к нотариусу, тот открывает наследственное дело, устанавливает круг всех претендентов и определяет, кто что получит, соблюдая волю завещателя и законодательные нормы.
После того как наследство принято, наследник оформляет на себя право собственности и может полноценно распоряжаться полученным имуществом.
Срок принятия наследства
Когда умирает наследодатель, у его наследников есть определенный период, когда они могут заявить о том, что претендуют на его имущество. По общему правилу он составляет 6 месяцев и, казалось бы, после этого можно спокойно принимать наследство. Но так бывает не всегда, этот срок может значительно сдвинуться как в большую, так и в меньшую сторону, например:
- Потенциальный наследник отказался от наследства;
Тогда у тех, кто был «следующий на очереди» чтобы заявить о своем желании получить имущество есть полгода с момента отказа предыдущего наследника. Например, со дня смерти прошло 5 месяцев, и наследник первой очереди отказался от принятия наследства. Тогда у наследников второй очереди появилось право на наследство, значит, наследственное дело продлевается еще на 6 месяцев, то есть всего 11 месяцев со дня смерти.
- Потенциальный наследник не вступил в наследство;
Если человек в течение 6 месяцев не предпринял никаких действий, чтобы заявить о своих правах на наследство, то к сроку добавится еще 3 месяца – за это время другие наследники, следующие в очереди, могут вступить в наследство.
- Достоверно известно, что нет других наследников, кроме тех, которые уже объявились;
Это достаточно редкая ситуация, то есть нотариусу совершенно точно известно, что все наследники найдены. Тогда принятие наследства может быть и раньше 6-месячного срока. Также такое возможно, если, например, все наследники текущей очереди подписали отказ от наследства в пользу кого-то одного.
Важно! Бывает, что наследство открывается не в день смерти человека. Например, он пропал без вести и спустя время был признан умершим по решению суда. Тогда срок принятия наследства, то есть те самые полгода, считаются со дня, когда решение суда вступило в законную силу.
Можно ли оспорить наследство и чем это опасно для покупателя
Одна из самых неприятных ситуаций для нового хозяина квартиры – оспаривание наследства. Это вполне возможно и неважно, было ли оно по закону или по завещанию. Если будет доказано, что наследник был не единственным и есть другие претенденты на недвижимость, они могут попытаться отстоять свою долю в суде – даже в отношении уже проданной квартиры или земли.
Возможные последствия покупки наследственной квартиры:
- Появятся наследники, не успевшие вступить в наследство в положенный срок. Если они докажут, что пропуск срока вступления был по уважительной причине, то суд встанет на их сторону;
- Будет оспорена законность завещания. Например, в нем обнаружатся существенные ошибки, оно будет неправильно заверено или же в суде будет доказано, что в момент написания завещания человек был недееспособным, был введен в заблуждение, действовал по принуждению и пр.;
- Будет найдено новое завещание. Оно автоматически отменяет все предыдущие, будет учитываться только последняя воля умершего;
- Завещание частично оспорят наследники, претендующие на обязательную долю в наследстве. Это недееспособные дети, родители, супруг наследодателя. А также недееспособные родственники, которые находились у него на иждивении. Бывает, что на наследство может претендовать и не родственник – если он находился на иждивении и проживал с наследодателем не менее 1 года до его смерти;
Обязательные наследники могут претендовать на свою долю независимо от того, было ли наследование по завещанию или по закону.
- Будет выявлено наличие завещательного отказа. Бывает, что человек составляет завещание, в котором указывает определенные условия, которые должен выполнить наследник. Например, человек завещает гражданской жене квартиру, но с условием, что она позволит проживать в ней его сыну до наступления 21 года. И, если жена, вступив в наследство, продает квартиру, то сын все равно имеет право в ней проживать. И это может стать неприятным сюрпризом для покупателя.
Проверка недвижимости на наличие наследников
Покупка квартиры, дома или земельного участка – это всегда серьезное событие, и, чтобы не лишиться денег, покупателю нужно проверить множество документов, удостовериться в «чистоте» сделки. А если речь идет о недвижимости, которая перешла к продавцу по наследству, проверка должна быть еще большее тщательная.
Что может помочь обезопасить себя и минимизировать риск того, что сделка будет оспорена:
- Проверьте актуальную выписку из ЕГРН. Обращайте внимание на сведения о собственнике, проверяйте, чтобы он был единственным, чтобы недвижимость не была под ограничением, посмотрите основания приобретения права собственности. Важно помнить, что наличие завещательного отказа в выписке отражено не будет, даже в разделе об ограничениях.
Можно проверить недвижимости на наличие собственников, а также на наличие других задолженностей или обременений, получив полный отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН. Для этого нужно заполнить форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
- Узнайте, как давно продавец вступил в наследство. Чем короче этот период, тем больше риск оспаривания. Общий срок давности – 3 года со дня открытия наследства. А если человек не знал и не мог знать о том, что его права как наследника нарушены, то срок исковой давности начинается с момента, когда он об этом узнал или должен был узнать. То есть, если вы планируете купить квартиру, которой наследник владеет менее 3 лет, важно помнить, что это сопряжено с определенным риском;
Но и окончание 3-летнего срока не означает, что сделка будет в полной безопасности, потому что в исключительных случаях максимальным сроком давности может быть и 10 лет.
- Попросите продавца показать вам завещание. Так вы сможете точно удостовериться, что в нем не идет речь о других наследниках, а также можете узнать, нет ли завещательного отказа, то есть обязательств, которые нужно исполнить.
- Проверьте наличие других наследников. Это нужно делать при наследовании и по закону, и по завещанию. Узнав степень родства между покойным и наследником, вы можете понять, в какой очереди он находился. Нужно будет выяснить, нет ли других родственников этой очереди, например, братьев или сестер у собственника. Если они есть, то следует с ними пообщаться и узнать, не претендуют ли они на наследство, знают ли о нем в принципе. Дополнительной гарантией станут нотариально заверенные отказы других наследников;
- Узнайте о наличии людей, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. Нужно установить, были ли у покойного нетрудоспособные близкие родственники, а также узнать, кто был прописан вместе с ним – не проживал ли последний год в квартире иждивенец, которого обеспечивали;
- Узнайте, сколько лет было наследодателю, когда он составлял завещание. Если он был в преклонном возрасте, то родственники могут попытаться оспорить его дееспособность и доказать, что, когда он писал завещание, он не мог отдавать себе отчет в своих действиях. Такое также возможно, если человек страдал определенными заболеваниями, например, деменцией, стоял на учете в психо- или наркологическом диспансере и пр.;
- Добавьте дополнительные пункты в договор купли-продажи. Например, полезно будет, чтобы в нем было отражено, что собственник заверяет, что не знает о других возможных претендентах на наследство и берет на себя ответственность за любое сокрытие информации, связанной с продаваемой недвижимостью;
- Используйте безналичный расчет и указывайте в договоре реальную сумму сделки. Бывает, что, продавая квартиру раньше 3-летнего срока владения, продавец предлагает занизить стоимость по документам, чтобы уменьшить сумму НДФЛ при продаже. А разницу между реальной и вписанной ценой отдать наличными и сразу. Делать этого крайне не рекомендуется. Почему? Если сделка будет оспорена другими наследниками и продавцу придется возвращать полученные от вас средства, но не те, которые вы реально заплатили, а те, которые указаны в договоре.
Заключение
Покупка квартиры, которая досталась собственнику в наследство, – это всегда определенный риск. Появление новых претендентов на недвижимость умершего, нового завещания, оспаривание прежнего – все это нельзя предсказать. Но тщательная проверка с вашей стороны не только поможет существенно снизить риски, но и, в случае чего, докажет ваш статус добросовестного покупателя и поможет защитить свои права.
