Приобретение любой недвижимости представляет собой сознательное решение. Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, процесс особенно сложный и сопряжен с присущими ему рисками. Пренебрежение незначительными деталями потенциально может привести к последующим неудобствам, дополнительным расходам или даже судебным спорам.
Содержание
Зачем проводить проверку
Существует множество обманчивых стратегий продаж, а также неточно оформленные документы, намеренно искажающие или скрывающие важную информацию. Операции с недвижимостью по своей сути рискованны из-за:
- Нарушений при строительстве, которые, повлияют на эксплуатацию и создадут проблемы с регулирующими органами;
- Вопросов, связанных с документацией. Это может быть несанкционированная перепланировка или неправильно оформленный перевод жилых объектов в коммерческие, что часто наблюдается в квартирных комплексах на первом этаже, преобразование временного сооружения в постоянное и аналогичные сценарии. Если эти проблемы обнаружатся после покупки, вы будете нести ответственность за устранение этих нарушений. В идеале, решение происходит без длительных судебных разбирательств;
- Например, возможны потенциальные нарушения при переходе из жилого в коммерческий статус или из временного в постоянный статус;
- Наличием обременений, при которых имущество может быть предметом юридических споров или ипотеки.
Права покупателя
В сделках могут участвовать и частные лица. Приобретение нежилой недвижимости предоставляет владельцам те же права, что и владение жилым помещением. Для частных лиц процесс покупки и продажи коммерческой недвижимости во многом повторяет процесс покупки жилой недвижимости, с единственным отличием, заключающимся в истребовании от продавца дополнительных документов.
Договор купли-продажи коммерческой недвижимости может быть составлен в трех экземплярах в простой письменной форме. Эти копии служат разным целям: одна передается продавцу, другая покупателю, а третья сохраняется в Росреестре после регистрации сделки.
Нотариальное заверение договора купли-продажи становится обязательным только в определенных сценариях:
- Если одна из вовлеченных сторон является несовершеннолетней;
- Когда продавец коммерческой недвижимости признан недееспособным;
- При продаже доли в нежилом помещении;
- Если какая-либо сторона настаивает на привлечении нотариуса к сделке.
Во всех других ситуациях нотариальное заверение не обязательно. После подписания соглашения стороны имеют право собрать необходимую документацию и обратиться в Росреестр для регистрации объекта коммерческой недвижимости без привлечения нотариуса.
Основные пункты проверки коммерческой недвижимости
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости перед приобретением является важным шагом для защиты от потенциальных рисков и проблем. На начальном этапе внимание нужно сосредоточить на проверке правомочности продавца.
Важно установить личность человека, пытающегося продать офис, — тщательно изучить его документы на предмет подлинности, провести его на предмет наличия судимости и оценить общую надежность.
Далее потребуется подтверждение полномочий продавца распоряжаться имуществом, включая его продажу. Если продавец действует на основании доверенности, действительность такого разрешения должна быть проверена.
Третий этап включает в себя проверка обременений. На офисы и квартиры могут распространяться юридические ограничения, они могут находиться под арестом, быть переданы в залог банку или составлять часть конкурсной массы неплатежеспособного предприятия. В таких случаях имущество не может быть законно продано, а участие в недобросовестной сделке создает значительный риск неполучение имущества или возврата средств.
В дальнейшем проводится тщательная проверка для выявления любых третьих лиц, обладающих правами на недвижимость.
Наличие нескольких совладельцев может усложнить продажу, требуя письменного согласия всех вовлеченных сторон.
Эта проблема обычно возникает, когда объект переходит из статуса жилого в нежилой, при этом бывшие жильцы сохраняют законные права на него. Она особенно актуальна при покупке помещений на первом этаже в многоквартирных домах.
Также необходимо учитывать права наследования, поскольку лицо, наследующее недвижимость, может неосознанно попытаться продать ее, не поставив в известность других наследников, имеющих законные права требования. В таких случаях сделка может быть признана незаконной, если появятся дополнительные лица, имеющие долю в собственности.
Стоит изучить и предыдущие сделки с интересующим вас объектом. Несмотря на внешнюю прозрачность, за сделкой может скрываться сомнительное прошлое, связанное с незаконными продажами или передачей с нарушениями. Такие случаи могут привести к оспариваниям со стороны предыдущих владельцев. Для проверки законности сделки желательно запросить выписку из Росреестра обо всех сделках с недвижимостью за предыдущие три года.
Если продажу осуществляет Общество с ограниченной ответственностью (ООО) понимание полномочий, которыми обладает ее директор, имеет большое значение, нужно убедиться, что директор обладает необходимыми полномочиями. Эта информация, как правило, изложена в уставе Общества, в пункте, определяющем права, которыми наделен единоличный исполнительный орган.
Соблюдение строительных, технических и нормативных стандартов также стоит проверить до совершения покупки. Независимо от того, приобретается ли недавно построенная недвижимость или существующее строение, крайне важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям законодательства и имело необходимые разрешения на ввод в эксплуатацию. Для подтверждения соответствия рекомендуется запросить у продавца соответствующие документы, такие как технический паспорт, разрешение на ввод в эксплуатацию, разрешение на строительство и другие.
Проверка документации
Чтобы избежать неожиданных ситуаций, крайне важно тщательно изучить все юридические документы. Они представляют собой официальные документы, которые формируют основу для приобретения продавцом права собственности на недвижимость. Примерами могут служить договор купли-продажи, документация о наследовании, пожертвования или, в случаях, когда продавцом является тот, кто построил объект, такие документы, как акт ввода в эксплуатацию, проектные планы и необходимые разрешения.
Необходимо обратить внимание и на адекватности цены. Занижение стоимости, особенно в случае банкротства предыдущего владельца, может стать основанием для признания сделки недействительной. Например, если объект был приобретен пару месяцев назад по цене в несколько раз ниже
Естественно, что помещения, в которых отсутствуют основные коммунальные услуги: электричество, тепло и вода, не стоит приобретать. Часть процесса аудита включает запрос и изучение договоров, подтверждающих отношения с организациями, поставляющими эти ресурсы.
Сделки часто связаны с недвижимостью с обременениями. Например, недвижимость выставлена на продажу для погашения банковского кредита. В таких случаях этап проверки включает анализ документов, подтверждающих юридические отношения с банками. Другим распространенным сценарием является приобретение «арендного бизнеса», когда стоит внимательно изучить договоры аренды, доказательства выполнения обязательств и права арендаторов.
Выписка из ЕГРН
Проверив правоустанавливающие документы на помещение, вы должны собрать о нем исчерпывающую информацию. Чтобы идентифицировать владельца нежилых помещений и убедиться в существовании каких-либо ограничений или запретов, которые могут помешать сделке, следует получить доступ к информации из реестра нежилых помещений. Все права и обременения описаны в разделе 2 выписки из ЕГРН. Если есть неопределенность относительно снятия ограничений, изложенных в разделе 2, рекомендуется проконсультироваться со специалистами. Они могут провести тщательную проверку, чтобы убедиться, что все юридические формальности выполнены.
Получить выписку, содержащую необходимую информацию, можно посетив МФЦ или офис Росреестра, либо воспользовавшись онлайн-сервисом Росреестра. Если вы являетесь владельцем или действуете от его имени, предъявите свой паспорт и документ, подтверждающий права на объект. Срок получения подтверждения составляет от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от точной подготовки заявки и соблюдения требований.
Получить отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН можно заполнив форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Наличие прав третьих лиц
По сути, в сделках участвуют два основных субъекта — либо продавец и покупатель, либо даритель и одаряемый получатель. Хотя это основные стороны, определенными правами в сделке могут обладать и другие лица, не обязательно владельцы недвижимости. Именно здесь возникает потенциальный риск для покупателя, в частности, в форме юридических претензий со стороны третьих лиц в отношении недвижимости после покупки.
Идентификация присутствия этих третьих лиц в приобретаемом имуществе является сложной задачей, поскольку они явно не перечислены в документах. Это могут быть:
- Наследники, которые в силу особых обстоятельств не смогли принять наследство в установленный срок. Эта группа третьих лиц потенциально может лишить покупателя прав собственности.
- Супруг владельца недвижимости, приобретенной во время брака. В таких случаях возможно признание сделки недействительной, в результате чего покупатель лишается права собственности.
Важно отметить, что если на момент покупки уже существуют юридические претензии со стороны третьих лиц, эта информация будет занесена в выписку из ЕГРН.
Дополнительно стоит изучить паспорт собственника на предмет наличия супруга/супруги и даты регистрации брака.
Визуальный осмотр
Приобретаемый объект должен иметь все необходимые разрешения для его функционирования. Внесенные изменения должны пройти процедуру легализации. Чтобы убедиться в соответствии, внимательно изучите документы, предоставленные продавцом: разрешение на эксплуатацию объекта, разрешение на строительство и технический паспорт с указанием каждого этажа.
Важно сравнить текущую планировку с той, которая указана в предоставленных документах. Обратите внимание, есть ли у владельца разрешения на строительство, чтобы избежать приобретения офиса в несанкционированной постройке.
Любые нарушения, допущенные во время строительства, могут осложнить эксплуатацию объекта и отношения с регулирующими органами. Следовательно, желательно осмотреть объект с опытным инженером-архитектором, прежде чем совершать покупку.
Проверка на обременения и арест
Анализ выписки из ЕГРН должен включать проверку на наличие любых ограничений или запретов, которые могут препятствовать транзакциям, наличие арестов или запретов на регистрацию.
Кроме того, желательно проверить, нет ли в отношении владельца открытых исполнительных производств. Также разумно будет выяснить, не проходит ли владелец процедуру банкротства. Существует потенциальный риск того, что после объявления владельца банкротом кредиторы могут подать ходатайство о признании сделки недействительной.
Комплексная проверка через онлайн-сервисы
Хорошим решением будет осуществление комплексной проверки с использованием онлайн сервисов. В ходе такой проверки возможно:
- Установить собственника;
- Проверить наличие обременений и ограничений;
- Выявить претензии со стороны третьих лиц;
- Получить информацию об исполнительных производствах и банкротствах продавца;
- Наличие особого статуса недвижимости;
- Наличие действующих договоров аренды;
- Определение кадастровой стоимости;
- Наличие судебных исков.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Как проверить собственника нежилого помещения
Узнать, кто является владельцем нежилой недвижимости, можно получив выписку из ЕГРН. Дальнейшая проверка производится в зависимости от статуса владельца: юридическое или физическое лицо.
В отношении физического лица нужно выяснить его семейное положение. Получение согласия супруга, наряду со справками из наркологической или неврологической клиники, может быть необходимо для обеспечения полного понимания способности продавца принимать решения.
При работе с юридическим лицом необходим более подробный анализ:
- Изучение учредительных документов и внутренних регламентов организации;
- Определение лиц, уполномоченных принимать решения, это может быть собрание акционеров или генеральный директор;
- Проверка правильного выполнения процедур назначения или избрания лиц, ответственных за продажу недвижимости;
- Оценка финансовой стабильности продавца для снижения риска банкротства;
- Изучение судебных исков.
Заключение
Результаты экспертизы должны выявить все аспекты, связанные с рассматриваемым имуществом, включая потенциальные проблемы, связанные с ними. Это позволит определить дополнительные этапы сделки или принять решение об отказе от покупки. Каждое решение должно приниматься взвешенно и с полным осознанием действительности. Для обеспечения оптимальной безопасности рекомендуется поручить проверку опытному специалисту.
