Приобретение жилья – ответственный шаг, который требует особого подхода. Прежде всего, важно обеспечить безопасность сделки. Ведь приобретение недвижимого имущества предполагает крупные затраты. Но не все знают, как проверить, что юридическую чистоту потенциальной собственности. В противном случае в перспективе можно столкнуться со сложностями и дополнительными тратами.
Содержание
Зачем проверять
Важно заметить, что приобретение готового недвижимого имущества в новостройке – более безопасное мероприятие, нежели покупка жилья на вторичном рынке. Однако быть внимательнее и осмотрительнее, тем не менее, стоит. Если предстоит приобретение квартиры в новостройке, то стоит удостовериться, что ее реализует застройщик.
Однако зачастую даже крупные популярные застройщики компании разделяют функционал строительства и реализацию жилья между разнообразными юридическими и физическими лицами. В ситуации, если при продаже квартиры застройщиком продавцом выступает иное лицо, следует осознавать, что при появлении споров, отвечать будет именно компания-продавец.
И это первый риск, поскольку обычно такой посредник не имеет финансовых ресурсов. И если, к примеру, сделка будет недействительной, то вернуть свои деньги будет сложно. Помимо этого, важно проверить, что посредник полностью рассчитался с компанией-застройщиком.
Это должно быть подтверждено не только письмом со стороны застройщика, но и платежкой, которая подтвердит, что деньги были фактически перечислены. На этом документе должна стоять отметка банка о перечисленных средствах.
Если факт оплаты отсутствует, то это может выступить основанием для того, чтобы оспорить сделку. Также приобретая квартиру в новостройке, стоит сделать запрос у застройщика разрешительной документации на недвижимый объект:
- Документ, разрешающий строительные работы;
- Бумаги на участок земли;
- Разрешение для ввода в эксплуатацию;
- Выписку ЕГРН.
Помимо этого, большая часть застройщиков пользуются кредитными деньгами для строительства, поэтому важно проверить, чтобы здание не было обременено.
Всякий недвижимый объект на вторичном рынке обладает своей историей и первую очередь необходимо с ней ознакомиться. Поэтому стоит запросить у продавца документацию по всем сделкам до момента установления первого владельца.
При этом каждый период, без установленного собственника, является риском. Упростить задачу покупателя способна выписка ЕГРН, которая отображает все переходы прав по недвижимому объекту. На базе информации, которая прописана в этом документе, можно запрашивать у продавца необходимые бумаги.
Но важно помнить, что права у Росреестра появились в 1998 году, поэтому сведений о сделках до этого срока в этой форме может не быть. При анализе операций, которые перечислены в выписке, важно обратить особенно учитывать на необычные изменения прав собственности. К примеру, это может быть решение суда, свидетельство о праве наследования и прочее.
Подобные сделки потребуют более тщательной проверки. К рискам клиента относят тот факт, что все соглашения по цепочке переходов права собственности должны быть произведены в соответствии с законодательством, без нарушения прав третьих лиц.
В противном случае, оспаривание одного этапа цепочки может спровоцировать истребование имущественного объекта у последнего владельца.
Практика доказывает, что судебные требования к лицу, пытающемуся подтвердить собственную добросовестность, довольно серьезные. При этом добросовестность граждан ничего не гарантирует. Согласно ст. 302 ГК РФ предполагает возможное истребование имущества у приобретателя в ситуации, когда оно выбыло из собственности против его воли.
Права покупателя на проверку документов
При выборе подходящей квартиры покупатель вправе не подписывать сразу договор. Изначально требуется совершить осмотр и поближе узнать владельцев жилья. Может случится так, что в момент встречи продавец заявляет, что он является собственником жилья, а на деле окажется, что он лишь квартиросъемщик. А реальный владелец проживает где-то за границей, и получают деньги за недвижимость.
Подобные мошеннические схемы весьма распространены, которую используют для обмана чрезмерно доверчивых людей. Квартиру могут продавать неоднократно, а фактически собственник останется прежним.
Узнать о подробностях существующих обстоятельствах и убедиться, что общение происходит именно с владельцем по закону можно с помощью выписки ЕГРН.
Заказать ее можно на официальном сервисе Росреестра.
В выписке необходимо обратить внимание на следующие факторы:
- Есть ли обременения;
- Наличие задолженностей;
- Наличие проблемных собственников;
- Согласие со стороны супруги или супруга;
- Подлинность документации;
- Проверка техпаспорта.
Какие документы нужно проверить
Покупателю важно понимать, что на рынке недвижимости изобилие схем мошенничества. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя важно учитывать многие особенности и тщательно изучить документацию.
Личные документы
Проверка личной документации – важный этап. В них недопустимо наличие погрешностей, корректировок, в противном случае высока вероятность, что перед покупателем неблагонадежный собственник, иначе говоря, мошенник.
Лучше всего использовать для этого сервис МВД РФ. Он позволит убедиться, что паспорт действителен, проверить его серию и номер. Фамилия, имя и отчество должны быть полностью идентичны с теми, которые прописаны в выписке ЕГРН и документации на недвижимость.
Использование сервиса поможет не только проверить статус документа, удостоверяющего личность, но и убедиться в его действительности. Для этого потребуется внести информацию в графу «серия паспорта», «номер паспорта» и вбить код с картинки для подтверждения. После этого можно отправлять запрос. Система произведет проверку и выдаст результат, действителен или нет паспорт.
Выписка из ЕГРН
Убедиться в юридической чистоте жилья можно, изучив выписку ЕГРН. Это позволит обеспечить безопасность покупателя от оспаривания сделки. С этой целью необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами. Выписку должен предоставить покупателю продавец. Поэтому в течение осмотра необходимо запросить этот документ и справку о регистрации.
Также узнать основную информацию о недвижимом объекте из выписки из ЕГРН можно на сервисе Росреестра «Предоставление сведений ЕГРН». Там можно узнать об основе возникновения права собственности от реализатора, информация о пребывания имущества в залоге, по отметкам о невозможности направления документов на госрегистрацию без продавца и т.д. с помощью выписки из реестра.
Для получения выписки необходимо авторизоваться на сайте Госуслуг и перейти в подраздел «Укажите цель обращения» и выбрать там «Получить выписку из ЕГРН». В открывшейся форме потребуется внести данные и направить запрос.
Также, можно получить отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН, заполнив форму:
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Свидетельство о правах на собственность
Изучение документов на собственность позволит не нарваться на мошеннические манипуляции. Подтверждение прав собственности содержит данные об основании получения недвижимости. Это может быть соглашение купли-продажи, приватизация, получение в дар либо наследование.
Последние два основания могут нести опасность оспаривания в сделки в судебном порядке родственниками владельца либо наследниками. Важно принять во внимание на то, как давно собственник вступил в права и каким способом. Эти сведения также есть в свидетельстве. Чрезмерно быстрая продажа жилья также несет опасность оспаривания соглашения. Срок давности по этому вопросу составляет 3 года. Поэтому лучше, если срок владения объектом будет больше этого периода.
Согласие супругов
Если жилье приобреталось в браке и признано совместно нажитым, то ее продажа недопустима без наличия разрешения, которое заверено нотариусом. Если собственник жилья на момент сделки в разводе, то следует ознакомиться с решением суда по разделу имущества.
Следует понимать, что отсутствие согласия может привести к отмене сделки из-за нарушения интересов третьего лица. Этот документ не нужен, если жилье было получено в дар либо наследовано.
Также важно обратить внимание, что если квартира куплена с применением материнского капитала и не выделены доли детям, это является нарушением законодательства.
Если в соглашении отсутствует информация по маткапиталу, то стоит запросить у продавца информацию о сумме, оставшейся на счете ПФР.
Подробнее о материнском капитале и его влиянии на недвижимость можно узнать здесь.
Кадастровый паспорт
Перед приобретением жилья важно ознакомиться с кадастровым паспортом. Он содержит информацию по характеристикам недвижимого объекта, которые должны знать покупатели перед сделкой. К таким сведениям относятся: номер по кадастру, адрес расположения, общая площадь, категория и тип жилья, а также его назначение.
Самый легкий метод проверки корректности и актуальности данных, которые отражены в кадастровом паспорте и в выписке ЕГРН – запрос в режиме онлайн по недвижимому объекту в разделе «Сервисы» на сервисе Росреестра. Там можно сверить информацию по кадастровому номеру, адресу, запись регистрации о собственности либо обременении.
Единый жилищный документ
Для жителей Москвы и МО предусмотрен единый жилищный документ – ЕЖД. Заказать эту форм можно в МФЦ либо ЕИРЦ. Фактически в этом документе повторяет сведения из другой документации по недвижимости. Однако при этом он не способен выступить альтернативой выписки из ЕГРН, она все равно потребуется.
В этом документе можно увидеть осталась ли задолженность по коммунальным услугам и оплате взносов на капремонт. Важно помнить, что долг прошлого собственника по капремонту перейдет к следующему собственнику.
Другие документы
Помимо вышеперечисленных документов специалисты также советуют изучить справку о погашении ипотеки. Если задолженность погашена не полностью, то нужно получить справку из банка, а также вместе с банком создать схему по проведению сделки отчуждения квартиры.
Также советуют запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Это позволит убедиться, что собственник не стоит на учете. Таким образом, вероятность оспаривания сделки на базе того, что на момент ее заключения продавец не осознавал собственные действия.
Как проверить недвижимость с несколькими собственниками
Приобретение жилья с несколькими собственниками не является сделкой повышенного риска. Важно лишь понимать, какие именно документы следует проверить. Один из собственников такого жилья не сможет продать его без оповещения других владельцев. Более того, если один из владельцев не пожелает продавать объект, то остальным придется договориться с ним.
Покупателю важно помнить об этом факте. Он должен понимать, что если владельцы не придут к общему решению, то сделка может сорваться. Согласие всех собственников должно быть оформлено официально.
Онлайн проверка застройщика
Проверить застройщика в интернете требует поиска информации на разных ресурсах:
- Реестр юрлиц, который позволит получить базовые сведения о компании;
- Сервис Росстата, на котором можно ознакомиться с бух. отчетностью;
- Картотека по арбитражным делам, в которой можно найти информацию по судебным спорам;
- ГАС «Правосудие» для жителей столицы и области, в которой также имеется база споров;
- Единый федеральный реестр сведений о факте деятельности юрлица;
- База по исполнительным производствам;
- Сайт ФНС для обнаружения долгов по налогам;
- Единый реестр застройщиков.
Также специалисты советуют почитать сайты с отзывами, дольщиков, форумы. Любая информация в таком вопросе пригодиться.
Проверка юридической чистоты квартиры либо дома – важнейший этап. Он поможет избежать мошенников и избавит от проблем впоследствии. Поэтому не стоит избегать этой процедуры.
