В большинстве случаев собственник стремится продать свое имущество по рыночной цене, а то и выше нее. Но порой цена выставлена согласно кадастровой стоимости и даже ниже. В каких ситуациях это происходит? Можно ли так делать? И выгодно ли это для продавца?
Содержание
Кадастровая стоимость недвижимости
Это сумма, в которую государство определяет ценность недвижимого имущества: квартиры, дачи, земли, парковочного места, гаража, технических сооружений, коммерческих помещений, офисов и пр.
Когда проводится оценка стоимости
Собственник может даже не знать, что она осуществляется, ведь ему не приходят никакие личные уведомления, ему не надо предоставлять доступ к своей недвижимости, ведь оценка носит массовый, а не индивидуальный характер и проходит, в среднем, один раз в 3-5 лет. Для городов федерального значения этот срок сокращается вдвое.
В исключительных случаях бывает внеочередная оценка. Она проходит либо по заявлению собственника, который хочет оспорить результат, либо по постановлению суда. Региональные власти также могут сами произвести переоценку при определенных обстоятельствах.
Как рассчитывается цена по кадастру
Существует четко регламентированная процедура оценки, которая проходит в несколько этапов:
- Публикуется в СМИ уведомление о проведении оценочных мероприятий;
- Региональный департамент собирает все нужные данные об объектах недвижимости;
- Они группируются по ключевым характеристикам, определяется их среднестатистическая стоимость;
- Составляется акт проверки, который также публикуется в открытых источниках;
- Дается месячный срок для того, чтобы собственники могли ознакомиться с полученными данными, проверить на наличие ошибок и заявить о них;
- Утвержденная цена, с учетом возможных доработок, фиксируется.
Стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом проведения оценочных мероприятий.
Что может повлиять на оценку
При кадастровой стоимости учитывается множество параметров, например:
- Размер недвижимости и место ее расположения, включая инфраструктуру;
- Год и серию постройки;
- Назначение земель;
- Качество материала и изношенность строения;
- Этажность, планировка, состояние коммуникаций и пр.
Также принимаются во внимание более общие факторы: состояние рынка недвижимости, экономический уровень региона, экология в нем и др.
Отличие от рыночной стоимости
Цена по кадастру и рынку могут совпадать. Но чаще кадастровая ниже, потому что в ней не учитываются индивидуальные особенности – дорогостоящий ремонт, дизайнерская мебель, вид из окна, облагороженость участка и пр.
Другое отличие в том, что кадастровая стоимость фиксирована и отражена в документах на объект. Она не изменится пока госорганы не произведут переоценку. Рыночная же более непостоянна, она может быстро меняться под воздействием многих факторов. Она – это сумма, которую реально можно выручить с продажи имущества.
На какую стоимость ориентироваться при продаже
Собственник имеет полное право назначить любую цену за свою недвижимость. И вполне понятно, что большинство хотят продать ее подороже, чтобы получить большую выручку. Однако неадекватно завышенная цена грозит тем, что на такую недвижимость будет трудно найти потенциального покупателя.
Чтобы понять, за сколько продавать квартиру или землю, нужно учитывать сразу несколько факторов:
- Индивидуальные характеристики объекта: ремонт, степень изношенности, планировку, год постройки или приобретения права собственности, наличие обременений и пр.;
- Расположение объекта: экономические условия региона, развитость инфраструктуры, транспортная доступность и пр.;
- Условия рынка недвижимости – уровень конкуренции, спроса, предложения, покупательскую способность населения и пр.
Все это учитывается при определении рыночной стоимости – она отражает реальную сумму, за которую вы сможете продать объект на момент принятия такого решения. Узнать ее можно у оценщика или в агентстве недвижимости.
Когда возможна продажа по цене ниже кадастровой стоимости
Ориентир на рыночную стоимость – это распространенная практика, однако никто не ограничивает право собственника назначить цену за свою недвижимость согласно ее кадастровой стоимости или даже значительно ниже ее.
При каких ситуациях может возникнуть такая необходимость? Например:
- Срочность продажи.
Один из плюсов установления низкой цены в том, что она значительно повышает шансы быстро найти покупателя и оформить сделку, ведь многие не захотят упускать такой шанс. Но надо учитывать, что некоторых отпугивает низкая цена, ведь они начинают подозревать, что с квартирой или земельным участком «что-то не так».
- Критические изменения в характеристиках недвижимости.
Например, с момента последней кадастровой оценки значительно ухудшились некоторые ключевые позиции – уменьшился метраж объекта, увеличилась степень износа, появились обременения, помещение стало аварийным, в нем произошел пожар и пр.
То есть его рыночная стоимость стала намного ниже кадастровой и приходиться продавать, ориентируясь на последнюю. В этом случае собственник может либо написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, либо просто назначить меньшую сумму.
- Значительно ухудшились условия в регионе или «просел» рынок недвижимости.
Если индекс цен упал на 30% и более, то госорганы должны провести внеочередную переоценку стоимости по кадастру, однако это не всегда происходит быстро и, при срочности продажи, собственник может не дождаться окончания оценочных мероприятий.
То есть установление столь низкой цены – это либо желание продавца, продиктованное личными обстоятельствами, либо вынужденная мера, связанная с тем, что приходится ориентироваться на реальную стоимость.
Продажа по цене ниже кадастровой: чем это грозит
В первую очередь тем, что продавец лишается части выручки, на которую мог бы рассчитывать при других обстоятельствах. С другой стороны, раньше вписывание в договор более низкой стоимости позволяло уменьшить сумму налога. Как именно?
При продаже недвижимости собственник обязан выплатить НДФЛ в размере 13%. Но поскольку речь идет именно о налоге с дохода, они считались от цены, за которую недвижимость была продана, то есть той, которая указана в договоре. Однако это не мешало по взаимной договоренности продавца и покупателя вписать в документы одну сумму, а передать другую, большую.
Но с изменениями в законодательстве такая схема уже не сработает, более того, продажа по цене ниже кадастровой может привести к тому, что продавцу придется заплатить налоговой даже больше, чем он мог. Почему?
Теперь действует новый принцип налогообложения. При оформлении сделки купли-продажи налоговые органы сравнивают 2 показателя: цену, которая вписана в договоре, то есть реальную выручку, и 70% от цены по кадастру. И 13% будут взиматься от той суммы, которая больше.
Приведем пример. Кадастровая стоимость квартиры – 5 млн, а продана она была за 2 млн. Сумма явно ниже. Раньше человек бы заплатил 13% с 2 млн, то есть 260 тыс. Но теперь налог рассчитают с 3,5 млн (это 70% от кадастровой цены) и продавцу придется выплатить НДФЛ в размере 455 тыс. То есть «на руки» после вычета НДФЛ он получит чуть больше 1,5 млн. Налог составит почти 1/4 от суммы продажи.
А вот если бы, при таких же условиях, он продал квартиру за 3,5 млн, то налог был бы тот же 455 тыс., а после его оплаты, у продавца на руках останется чуть больше 3 млн. Налог составит примерно 1/7 от продажи.
Таким образом, если реальная цена в договоре ниже кадастровой на 30% и более, то человек не только упускает выгоду с продажи, но и вынужден заплатить большую сумму налоговым органам. Как этого избежать? Можно воспользоваться одним из вариантов:
- По возможности продать недвижимость за сумму, которая не меньше 70% от ее стоимости по кадастру;
- Уменьшить кадастровую стоимость, если она не соответствует рыночной или изначально была установлена неверно – нужно будет добиться того, чтобы госдепартамент сделал переоценку;
- Продать недвижимость после того, как закончится минимальный предельный срок владения ею – в этом случае НДФЛ с продажи вам вообще не нужно будет платить и уже не будет важно за какую сумму вы продаете свое имущество.
В большинстве случаев этот срок – 5 лет с момента оформления права собственности. После этого периода о налогах можно не беспокоиться. Бывает, что достаточно выждать меньше – всего 3 года. Такое правило действует в том случае, если вы получили недвижимость при приватизации, в дар от близких родственников, унаследовали и пр.
Как узнать кадастровую стоимость
Если вы приняли решение о продаже, нужно учитывать не только реальную сумму, которую можно выручить за недвижимость, но и кадастровую. Где брать актуальные данные по ней? Первый способ – открыть официальный сайт Росреестра. В разделе «сервисы» вы можете выбрать пункт о получении справочной информации. Вам достаточно знать либо адрес объекта, либо его кадастровый номер. На том же сайте можно воспользоваться публичной картой и указать нужный объект.
Таким способом вы за пару минут сможете получить данные:
- Стоимость по кадастру – это поможет учесть условия налогообложения и принять решение о том, за сколько продавать недвижимость;
- Дата последней оценки – благодаря ей вы сможете оценить актуальность сведений и понять причину разницы с реальной стоимостью;
- Название госучреждения, которое проводило оценку – эта информация понадобится, если вы решите оспорить их решение и потребовать переоценки.
Второй вариант, которым может воспользоваться собственник – получить выписку из ЕГРН. В среднем это займет 3 рабочих дня, но срок может увеличиться. Однако выписка все равно понадобится в случае продажи. Получить ее проще всего через запрос на «Госуслугах» или посетив МФЦ, имея на руках документ, который подтвердит ваше право собственности. В МФЦ вы можете сами выбрать формат получения – прийти лично, получить на адрес электронной почты или же пересылкой.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Человек имеет полное право назначить любую цену за свою недвижимость, даже если она значительно ниже кадастровой. Но в этом случае нужно будет четко понимать, какие финансовые затраты за этим последуют, а также знать способы, которые помогут их избежать.
