Основа расчета всех налогов на имущество и землю — кадастровая стоимость. Изменения показателя неизбежны в силу времени. Стоимость недвижимости по кадастру несколько лет назад и сегодня может отличаться на 10%-60%. Поэтому важно своевременно получать актуальную информацию, чтоб не допустить ошибок и просчетов на сделках и при оплате госпошлины.
Содержание
Что означает кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — результат оценки объекта недвижимости по состоянию на конкретную дату. Это основа исчисления налогов. Показатель взаимосвязан с ценовой политики региона. Кадастровая стоимость обычно выше, чем инвентаризационная, но ниже, чем рыночная.
Интервал проведения государственной кадастровой оценки — четыре года, а по объектам в отдельных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года. Для актуализации цены собственник вправе заказать негосударственную оценку и получить отчет с кадастровой стоимостью недвижимости в любое время.
От чего зависит
Кадастровую стоимость определяют с учетом таких ценообразующих факторов:
- Местоположение;
- Нахождение в границах зоны с особыми условиями использования территории;
- Год постройки;
- Материал стен, серия многоквартирного дома;
- Состояние объекта (ветхое, аварийное строение).
В отличие от рыночной, расчет кадастровой стоимости основан на стандартном методе массовой оценки и статистического анализа. За основу берут много однотипных объектов на определенную дату, без учета их индивидуальных особенностей. Условный пример: всем квартирам с одинаковой площадью в одном доме присваивают единую кадастровую стоимость, независимо от ремонта, этажности, вида из окон и т. д.
На что влияет
Информация о стоимости недвижимости по кадастру влияет на размер имущественного и земельного налога. Показатель нужен для таких целей:
- Продать, обменять, сдать в аренду земельный участок, квартиру, дом, коммерческое помещение;
- Получить нотариальное свидетельство о праве на наследство;
- Оформить договор дарения на недвижимость;
- Установить стартовую цену на торгах и аукционах по продаже имущества должника;
- Заключить договор ипотечного кредитования;
- Заполнить декларацию и рассчитать НДФЛ, если имущество получено в дар;
- Рассчитать государственную пошлину при обращении в суд, если предмет спора — недвижимость.
Формула расчета
Формула расчета: налог = кадастровая стоимость*ставка налога (по состоянию на 1 января года исчисления налога)
Федеральная налоговая служба получает соответствующую информацию в автоматическом режиме из ЕГРН.
Почему меняется кадастровая стоимость
Очередной цикл кадастровой оценки недвижимости государством и верификация, то есть процедура сверки информации в ЕГРН и технической документации объектов — самые распространенные причины изменения кадастровой стоимости. Между турами оценки объективные характеристики жилья или земельного участка могут поменяться в худшую или лучшую сторону.
Причины повышения
- Увеличение площади объекта: присоединили еще один земельный участок, достроили второй этаж здания, пристройку;
- Реконструкция: заменили лифт, утеплили фасад, провели капитальный ремонт кровли;
- Развитие инфраструктуры: возле объекта открылась новая станция метро, построили школу, сад, провели газ в населенный пункт;
- Повышение нормативных цен на постройку новой недвижимости в регионе;
- Изменение целевого назначения и категории объекта недвижимости.
Причины снижения
- Уменьшение площади объекта: продали часть земельного участка, произвели раздел имущества с выделом доли в натуре;
- Существенный износ: не проводили капитальный ремонт несколько десятилетий, не было замены устаревших коммуникаций;
- Ухудшение инфраструктуры: рядом функционирует предприятие с грязными отходами, стихийное бедствие изменило ландшафт, отменили транспортное сообщение с населенным пунктом, закрыли школу.
Обратите внимание! Каждая новая государственная оценка, в большинстве случаев, показывает кадастровую стоимость выше предыдущей. Это обусловлено непрерывным ростом цен на рынке недвижимости.
Порядок пересмотра кадастровой стоимости
Собственник объекта недвижимости вправе инициировать пересмотр результатов оценки кадастровой стоимости, если она изменилась в меньшую или большую сторону. Для этого нужно подать заявление об исправлении ошибок в комиссию Росреестра, приложить отчет о рыночной стоимости, правоустанавливающий документ на имущество и выписку из ЕГРН с оспариваемой стоимостью. Следующий этап обжалования — суд.
Устранение ошибки и результаты новой кадастровой оценки применяется перспективно и ретроспективно. Если в результате пересмотра кадастровая стоимость изменена в сторону увеличения, она применяется с 1 января следующего года. Если в сторону уменьшения — “задним числом” с момента ошибочного расчета, то есть налог будет пересчитан за период применения завышенной стоимости.
Как узнать историю кадастровой стоимости
Обновленные данные о кадастровой стоимости отражаются в ЕГРН. Чтобы получить достоверную информацию, закажите выписку на определенную дату. Тип выписки — о кадастровой стоимости.
Расширенная информация об истории кадастровой стоимости земельных участков, помещений, объектов капитального строительства доступна в Росреестре или на специальных онлайн-сервисах по предоставлению отчетах о недвижимости, например: ЕГРН.орг. Для поиска необходим кадастровый номер объекта. Он указан в выписке из ЕГРН или свидетельстве о государственной регистрации права собственности, выданном до 2016 года.
Точные официальные данные доступны в Росреестре на сервисе “Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки” по кадастровому номеру (или по его части). В таблице высвечивается:
- Актуальная стоимость недвижимости по кадастру;
- Информация о проведении оценки, включая год, дату принятия решения и номер акта;
- Копия решения об оценке (прикрепленный отдельный файл).
Результат поиска отображает сведения о том, как изменилась кадастровая стоимость после каждой проведенной государственной кадастровой оценки. Альтернативный источник данных на этом же ресурсе — сервис “Справочная информация в режиме онлайн”. На нем доступна к просмотру актуальная кадастровая стоимость, и дата, на которую она определена.
Проверить кадастровую стоимость
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Если кадастровый номер неизвестен
Стоимость кадастровой недвижимости можно узнать по адресу через форму поиска в Росреестре. Поисковик запросит указать субъект, район, тип населенного пункта, его название, улицу, номер дома, корпуса, строения, квартиры. Кадастровая стоимость отображена в левой части среди информации об объекте.
Когда точный адрес и кадастровый номер неизвестен, просчитайте предположительную стоимость на Публичной кадастровой карте:
- Введите город и номер дома;
- Карта выдает общую кадастровую стоимость дома;
- Делите эту сумму на всю площадь и умножаете на количество своих квадратных метров.
В Росреестре доступна информация о наименовании органа, который принял решение провести кадастровую оценку, и бюджетного учреждения, сформировавшего отчет со стоимостью, а также реквизиты акта. Здесь же можно скачать отчет бесплатно, в режиме реального времени.
Заключение
Кадастровая стоимость — базис налогообложения, применяемый для исчисления имущественного и земельного налога, государственной пошлины. Ее точный и справедливый расчет влияет на надежность финансового и правового положения собственника недвижимости. Этот показатель редко совпадает с реальной рыночной стоимостью и медленнее изменяется, но помогает обеим сторонам сделок согласовать конечную стоимость на недвижимое имущество.
