Ключевая характеристика любой квартиры, дома, земельного участка – это ее кадастровая стоимость. О том, зачем она нужна, каковы особенности расчета показателя и его получения, разбираемся в статье.
Содержание
Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость требуется в нескольких случаях:
- При расчете земельного налога и налога на имущество. Ставка варьируется от 0,1 до 2%;
- При оформлении договора на получение кредита, ипотеки в банке, где недвижимость – это залог;
- Для расчета аренды (в случае, если плата исчисляется от кадастровой стоимости);
- При процедуре приватизации собственности;
- Для расчета налога на доходы от продажи жилья, если квартира, дом куплены менее пяти лет назад;
- Оплата государственной пошлины при наследовании имущества, при подаче судебного иска, при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью.
При приобретении, продаже недвижимости, участка в диалогах между собственником и клиентом кадастровая стоимость, как правило, остается за кадром. Обсуждается рыночная стоимость, которая, чаще всего, выше.
Особенности расчета кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость устанавливается специализированными государственными бюджетными организациями (ГБУ). Цена определяется после проведения процедуры оценивания.
Перед этим требуется собрать пакет документов:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Документация, которая подтверждает наличие собственности;
- Заявление;
- Платежный документ, подтверждающий обязательную оплату государственной пошлины.
Данные для анализа недвижимости специалисты берут только из официальных источников, без выезда. После процедуры оценки стоимость фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.
Если собственник не согласен с результатами государственной оценки, есть возможность оспорить кадастровую стоимость. Сделать это можно несколькими способами:
- Досудебное решение спора осуществляется специализированной комиссией Росреестра. Формируется она при каждом субъекте РФ. Для оспаривания стоимости пишется заявление, в котором прописываются данные собственника недвижимости, участка: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, а также основания, почему владелец объекта считает, что результаты оценки неверны. К заявлению прикрепляется перечень документов:
- Выписка;
- Отчет о результатах проведения государственной оценки жилья, недвижимости;
- Документ, удостоверяющий право владения собственностью, заверенный у нотариуса;
- Если оценка была осуществлена на основе неверно указанных сведений, то потребуются документы, которые подтвердят недостоверность информации;
- Если Росреестр отвечает на заявление отказом в пересмотре результатов государственной оценки, то собственник может обратиться в суд. Физическим лицам обратиться с административным исковым заявлением можно сразу, без досудебного решения спора в комиссии. Юридическим лицам, в первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом.
Факторы, влияющие на стоимость
Оценка специалистами кадастровой стоимости осуществляется массовыми способами, при этом учитываются параметры:
- Количество квадратных метров. Чем больше площадь жилья, тем выше стоимость;
- Тип дома;
- Состояние объекта. Если квартира расположена в аварийном здании, то ее цена по кадастру будет невысокой;
- Экономическая ситуация в регионе (средний доход);
- Район, ее инфраструктура;
- Назначение земельного участка (для расчета налога на землю);
- Год постройки. Чем старше дом, тем выше показатель износа здания, а значит, стоимость жилья по кадастру будет ниже.
Стоимость получается общей, отличается от рыночной, поскольку не принимаются во внимание индивидуальные особенности жилья: качество внутренней, внешней отделки, планировка объекта, вид из окна, наличие обременений, а также состояние участка рядом с домом. Поэтому одинаковые по площади квартиры, но с абсолютно различным по стоимости ремонтом будут стоить примерно одинаково.
Почему из года в года меняется сумма
В Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе особые условия оценивания стоимости имущества собственников по кадастру. Осуществляется процедура один раз в два года. В других субъектах промежуток больше, 4 года. Процедура оценка недвижимости вне очереди на территории субъекта РФ осуществляется в том случае, если треть собственников за отчетный период времени выразили несогласие с результатами оценки, обратившись в суд или в Росреестр. Также стоимость пересматривается, если изменились характеристики объекта недвижимости. Она может как снизиться, так и увеличиться. При этом сумма налога изменится не с последующего года, а с даты, когда была установлена новая цена недвижимости по кадастру.
Увеличиться стоимость может по следующим причинам:
- Квадратных метров у недвижимости (например, у дома появился пристрой), земельного участка стало больше;
- С улучшением инфраструктуры района;
- С проведением капитального ремонта дома.
Уменьшиться цена может при следующих основаниях:
- Квадратных метров недвижимости, земельных участков стало меньше;
- Изменения в инфраструктуре в худшую сторону (например, если закрылась государственная поликлиника/школа/детский сад);
- Если в доме не проводятся работы по капитальному ремонту, что сказывается на состоянии дома.
Как получить
Получить кадастровую стоимость можно несколькими способами:
- Оформление выписки из ЕГРН. Получить данные можно, обратившись в МФЦ, онлайн через госуслуги либо на сайте Росреестра;
- На сайте Федеральной налоговой службы России. В личном кабинете можно найти объекты, за которые выплачивается имущественный, земельный налоги с указанием их кадастровой стоимости;
- С помощью кадастровой карты Росреестра. Получить необходимые данные достаточно легко. Для этого требуется внести кадастровый номер в расширенный поиск либо, выбрав объект на карте по кадастровому номеру;
- Заказать отчет о недвижимости с помощью специализированных сервисов.
На сайте Росреестра можно также ознакомиться с отчетом об итогах государственной оценки, из которого можно узнать бюджетную организацию, которая подготовила отчет, а также реквизиты акта об утверждении стоимости.
Проверка недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Заключение
Стоимость недвижимости — отправная точка для расчета налогов ФНС, поэтому важно разбираться в вопросе. В статье мы постарались раскрыть основные моменты:
- Цена по кадастру рассчитывается специализированными государственными бюджетными организациями;
- Кадастровая стоимость отличается от рыночной, поскольку не учитывает индивидуальные особенности недвижимости, участка;
- Если собственник не согласен с решением оценочной комиссии, то он вправе оспорить данные;
- В процессе оценки кадастровой стоимости используются массовые методы оценивания;
- В городах федерального уровня особые условия оценивания. Осуществляется процедура 1раз/2года. В других субъектах промежуток 1раз/4года.;
- Внеплановая процедура оценивания жилья, имущества, недвижимости вне плана осуществляется, если изменились характеристики объекта недвижимости, а также в ситуации, когда треть собственников не согласны с полученными данными о стоимости;
- Кадастровую стоимость можно получить с помощью специализированных сервисов, заказав отчет о недвижимости, либо через МФЦ, госуслуги, онлайн на сайте Росреестра.
