В настоящее время операции с недвижимостью — это нечто большее, чем просто подписание документов и передача денег. Они несут в себе определенные риски. Для того чтобы исключить риск признания сделки недействительной, необходимо убедиться в отсутствии обременений на отчуждаемые объекты и ограничении действий с ними.
Содержание
Обременения - понятие и разновидности
Право собственности включает в себя три основных элемента:
- Возможность использования;
- Владение;
- Возможность управления.
Невозможность реализации одного или нескольких из этих элементов называются обременением прав на собственность. Они возникают на основании заключенного владельцем договора или актов уполномоченных органов.
Залог в отношении объекта недвижимости
Ипотека – распространенное явление, когда квартира, дом или участок находится в собственности физического лица, но оно не может самостоятельно управлять ими. В этом случае имущество служит залогом для кредитора. Такая договоренность не ограничивает возможность собственника владеть помещениями или использовать их, но требует дополнительных шагов при любой операции купли-продажи. Обычно залогодержатель, часто банк или аналогичное финансовое учреждение, должен предоставить разрешение на их проведение. Ипотека действует в течение определенного периода времени или до погашения всей задолженности, а также может произойти досрочное снятие залога по ипотеке.
Как проверить наличие обременения в виде залога
До оформления сделок необходимо убедиться в юридической чистоте объекта. Найти нужную информацию можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она потребуется при:
- Совершении купли-продажи;
- Заключении договора дарения;
- Вступлении в наследство;
- Разделе общего имущества между совладельцами.
Сведения о наличии обременений находятся выписке и включает следующие данные о существующих обременениях:
- Вид обременения;
- Дата и номер государственной регистрации;
- Срок, на который оно установлено;
- Основание государственной регистрации.
Получить справку об отсутствии обременений можно, посетив МФЦ или офис Росреестра.
Подать заявление может собственник или его законный представитель. Потребуется паспорт и квитанция об оплате госпошлины. Срок изготовления справки до пяти рабочих дней.
Арест в отношении недвижимости
Арест предполагает наложение по решению суда запрета на операции с недвижимым имуществом. Накладывается он судебными приставами. Основанием для вынесения такого решения бывают долги или нарушения условий кредитного соглашения. В таких ситуациях собственник или лицо, которому поручена охрана арестованного объекта, должны обеспечить его сохранность. Это одна из самых жестких и сложных форм обременения, поскольку при наличии такого судебного решения квартиру, дом или участок нельзя продать или подарить.
Проверка наличия ареста в отношении объекта недвижимости
Первым шагом будет проверка данных о зарегистрированном аресте или запрете на регистрационные действия в выписке из ЕГРН. Дополнительно следует проверить, нет ли исполнительного производства с участием владельца. При действующем исполнительном производстве существует высокий риск того, что в ближайшее время информация, препятствующая проведению операции, появится в выписке из ЕГРН. Стоит также проверить, не начата ли в отношении собственника процедура банкротства.
Аренда
Договор аренды позволяет арендатору пользоваться помещением в течение срока, в течение которого соглашение действительно, хозяин сохраняет возможность продавать или передавать это помещение. Тот же процесс применяется, если имущество предоставляется в безвозмездное пользование. Здания или участки могут быть проданы без согласия арендатора. Все обязанности предусмотренные условиями соглашения переходят к новому хозяину.
Как проверить наличие договора аренды
В случае, когда срок аренды превышает один год, договор подлежит обязательной регистрации. Данные о нем появится в выписке из ЕГРН с указанием арендатора. Если срок соглашения меньше или заключен бессрочный договор, регистрировать его не обязательно, отображаться в выписке он не будет.
Рента
Рента предполагает передачу права собственности на недвижимое имущество с условием выплаты определенных сумм на материальную поддержку получателя ренты, который может пожизненно пользоваться данным объектом. Несмотря на то, что собственность перешла к новому владельцу, он не сможет совершать куплю-продажу без согласия получателя ренты. При совершении такой сделки обязанности, установленные документом, перейдут к новому хозяину квартиры или дома.
Проверка наличия договора ренты
Договор ренты не требует обязательной регистрации. Регистрируется только переход права собственности. В этом случае оформляется залог, и получатель ренты становится залогодержателем. В выписке из ЕГРН будет отражена информация об имеющемся залоге.
Проверка недвижимости на присутствие арестов, залогов и других ограничений является важной частью процесса подготовки к проведению операций с недвижимостью. Эта процедура обеспечивает защиту интересов сторон. Важно понимать, что различные виды запретов на проведение операций имеют свои нюансы. Своевременные меры предосторожности помогут избежать неприятных сюрпризов в будущем и обеспечит уверенность в инвестициях в недвижимость.
Проверка недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.