Обременение земельного участка – это ограничение в пользовании и распоряжении землей, наложенное в интересах определенных лиц или государства. Оно возникает в результате юридических актов, договоров, законов или постановлений.
Содержание
Виды обременений на земельный участок
Выделяют такие виды обременений:
- Арест имущества (земельного участка) в связи с судебными решениями или иными случаями;
- Аренда – предоставление земельного участка в пользование на определенный срок по договору аренды;
- Ипотека – обременение земельного участка для обеспечения исполнения обязательств перед кредитором;
- Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в пользу определенного лица или группы людей;
- Доверительное управление – передача имущества на определенный срок в управление другому лицу по договору доверительного управления;
- Ограничения, связанные с охраной окружающей среды, культурных и исторических объектов, расположенных на земельном участке.
Также обременения земельного участка делятся на следующие виды:
- Публичные – устанавливаются в интересах государства или общества в целом. К ним относятся, например, ограничения, связанные с использованием земель в охранных, санитарно-защитных зонах, участков природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения;
- Частные – накладываются в интересах конкретных лиц или групп людей. Это может быть, например, сервитут – право ограниченного пользования чужим участком, аренда, ипотека, доверительное управление;
- Судебно-правовые – возникают в результате решений суда, связанных с арестом имущества, конфискацией, обращением взыскания на собственность по долгам его владельца.
Также выделяют временные обременения, которые действуют в течение определенного срока, установленного законом или договором. Например, это аренда, доверительное управление.
Постоянные обременения сохраняются в течение всего срока существования земельного участка и не могут быть сняты без выполнения определенных условий или отмены закона, на основании которого они были установлены. Примеры таких обременений – арест имущества, ипотека.
Наличие обременения лишает владельца возможности полноценного распоряжения землей.
К примеру, собственнику может запрещаться следующее:
- возведение на земле коммерческих, производственных сооружений (ограничение на целевое пользование);
- продажа либо дарение участка;
- единоличное использование участка (когда землю оформили по долям).
Также обременения могут обязать владельца к предоставлению части земли для проезда на соседние участки, монтажа газопроводной системы, иных коммуникационных элементов.
К частым ситуациям, при которых накладываются обременения на территорию, причисляют следующее:
- Земля выходит к побережью водоема. Рельефные особенности таковы, что хозяева смежного участка не могут реализовать собственное право на использование водоема в обход территории собственника. Это считается основанием для обременения земли, которая выходит к водоему, накладывает обязанность предоставить доступ к ней;
- Около земли расположены объекты государственной важности, доступ к которым осложнен из-за расположения. Государство располагает особенными правами на землю, вправе наложить на собственника территории обязательство по обеспечению доступа к объектам сервитутом;
- Гражданин хочет выйти из долевой собственности. Зачастую предметом обременений в подобных ситуациях выступают коммуникационные сети (ЛЭП, газопроводная, канализационная, водопроводная системы). Они являются поводом установить сервитут, потому что располагаются в различных частях территории, которую делят.
Есть 2 метода установления сервитута. Первый – это добровольное соглашение между владельцами либо постановление суда. В любой из ситуаций договор нужно утвердить в Росреестре, где наличие либо отсутствие обременений должно быть вписано в ЕГРН.
Соглашение сервитута оформляется по типовому образцу и лишь на один тип обременения. На иной тип обременения оформляется новое соглашение. Каждое из них регистрируется отдельно. Соглашение можно составить и на прекращение ограничений.
Соглашение сервитута включает в себя такую информацию о земле:
- тип обременений, которые накладываются;
- условия, при которых прекращается сервитут;
- объекты обременения;
- адреса участников договора;
- права и обязательства тех, кто участвует в соглашении;
- характер, размер возможной оплаты;
- срок действительности соглашения;
- число экземпляров договора.
Основанием для применения сервитута считаются обстоятельства непреодолимой силы. Это значит, что при применении сервитута нужно подготовить доказательную базу. Необходимо доказать, что объект сервитута нельзя перенести, устранить, модифицировать, не ущемляя права одного из участников соглашения.
Потенциальных собственников земли, в особенности той, что предназначается для возведения жилья, термин «сервитут» отталкивает. Однако в действительности сервитут на территории обеспечивает защиту прав не только соседа, но и нового собственника. Также любые ограничения могут быть оспорены, если будет доказано, что они перестали быть актуальными.
Обременение может являться следствием удобного размещения земли. Это значит, что около участка расположены водоемы, коммуникационные сети, дороги, значимые гособъекты. Последние будут хорошо охраняться, что обеспечит косвенную защиту земельному участку.
Процедура снятия обременений
Чтобы снять обременение с земельного участка, необходимо выполнить условия, которые привели к его возникновению:
- Если обременение было наложено в результате ареста имущества, нужно устранить его причину (например, выплатить долги);
- При аренде – дождаться окончания срока аренды и не нарушать условия договора;
- В случае ипотеки – погасить ипотечный кредит и получить справку об отсутствии задолженности;
- При сервитуте – договориться с владельцем права о его прекращении или обратиться в суд для его отмены;
- Если речь идет о доверительном управлении, нужно прекратить действие договора.
Ограничения, связанные с охраной окружающей среды и культурных объектов, снимаются после устранения причин, вызвавших их установление.
Наличие обременений, обусловленных близостью коммуникационных сетей, не предусматривает ограничений на продажу. Когда земля будет переоформлена, обременение просто будет передано новому владельцу. Если собственник захочет избавиться от обременения, он сможет подать судебный иск. Это позволит заставить бывшего владельца коммуникаций, которые проложили по земле, переместить их в иное место. При положительном исходе дела все затраты на перемещение, повторное подключение коммуникационных элементов будут возложены на бывшего владельца.
Если коммуникационные сети, к примеру, линии электропередач (далее ЛЭП), перенесли, но на карте Росреестра обременения остались, нужно поступить так:
- Оформить отметку в Радиоэлектронные средства (далее РЭС) о перемещении ЛЭП;
- Посетить кадастрового инженера для топографической съемки территории;
- Оформить заказ нового межевого плана земли;
- Обновленный межевой план земли с отметкой РЭС отнести в Росреестр, зарегистрировать изменения в государственном земельном кадастре;
- Взять справку из ЕГРН, отнести ее в земельный комитет либо в Росреестр с ходатайством об устранении обременения.
Указанный алгоритм является приблизительным. Точную информацию можно получить у кадастровых инженеров.
Если обременение наложено в результате ипотечного займа, необходимо:
- Погасить последний взнос, взять у кредитора выписку о полной оплате задолженности;
- Оформить ходатайство в банковской организации на снятие обременений по ипотечному займу;
- Осуществить регистрацию изменений в Росреестре.
Если участок является залоговым имуществом, избавиться от обременения возможно, выполнив финансовые обязательства. Также все обязательства, которые есть, могут перейти новому владельцу. Однако шанс того, что кредитор разрешит продать залоговый участок, невысокий. В таком случае банк получает дополнительные риски, которые касаются платежеспособности нового собственника.
Еще один тип обременения – арест, который может быть наложен в судебном порядке. К примеру, это может произойти, если есть долги по коммуналке либо из-за неуплаты алиментных платежей. Устранить обременение возможно лишь по судебному постановлению, которое выдается, когда устранены причины, спровоцировавшие арест. Это может быть исполнение требований, которые прописали в исполнительном листе, окончание суда. Также суд может предложить изменить объект ареста.
Как узнать о снятии обременений
Чтобы узнать, снято ли обременение с вашего земельного участка, можно обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) и заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В выписке будет указано, имеется ли обременение на данный момент. Также можно проверить наличие обременений на публичной кадастровой карте Росреестра.
Для проверки нужно:
- Перейти к кадастровой карте Росреестра;
- Указать кадастровый идентификатор недвижимости;
- Кликнуть по кнопке формирования запроса;
- Открыть подраздел «Права и ограничения».
Особенности для разных типов обременений
Полезно знать, чем различаются рента, сервитут, доверительное управление. Рента земельного участка – это регулярная плата, которую получает владелец земли от арендатора за право пользования территорией. Она может быть установлена в виде фиксированной суммы, процента от дохода, полученного с земельного участка, или в иной форме, предусмотренной договором аренды.
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может возникнуть как на основании закона, так и по соглашению сторон. Сервитуты могут устанавливаться для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления данного права.
Доверительное управление – это передача имущества на определенный срок под контроль другого лица (управляющего) в интересах выгодоприобретателя. Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом в соответствии с условиями договора и законодательством.
Особенности снятия ренты
Для того чтобы снять ренту с земельного участка, необходимо обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими прекращение аренды земли. После снятия ренты земельный участок переходит в полное распоряжение его владельца.
Особенности снятия сервитута
Для снятия сервитута необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением и документами, подтверждающими устранение оснований для сервитута (например, завершение строительства линейного объекта). После снятия сервитута право собственности на земельный участок полностью восстанавливается.
Сервитут ограничивает использование территории новым собственником, но не считается основанием для запрета продажи. Все обязательства, которые прописали в документе, попросту передаются новому владельцу земли.
Избавиться от обременения по сервитуту возможно 2 методами:
- 1-й способ – это договориться с теми, кто пользуется сервитутом, чтобы договор изменили либо прекратили. Однако, судя по практике, результатом переговоров все равно является обращение в суд. Обычно ни один из участников договора не уступает другому.
- 2-й способ – ожидание завершения периода действительности сервитута. К примеру, если на земельном участке проходят работы по монтажу коммуникационных сетей к соседнему участку, обычно регламентируют дату окончания сервитута.
Особенности снятия доверительного управления
Для снятия доверительного управления необходимо обратиться в регистрирующий орган или к управляющему с заявлением о прекращении договора. Также понадобится предоставить документы, подтверждающие прекращение обстоятельств, в связи с которыми был установлен доверительный режим. После прекращения доверительного управления право собственности на земельный участок возвращается к его первоначальному владельцу.
Проверка недвижимости
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Заключение
Снятие разных видов обременений с земельного участка — это важный этап к установлению чистоты сделок, проводимых с данным видом недвижимости. Зная все особенности обременений, можно обеспечить безопасный подход к приобретению либо продаже земельного участка.
