Кадастровой стоимостью именуют государственный взгляд на то, какая цена может быть на тот либо иной недвижимый объект. Важно понимать, что этот параметр может серьезно различаться с фактической рыночной стоимостью. Но не все собственники понимают, как рассчитывают кадастровая цена, на что она может оказывать влияние и зачем она вообще требуется.
Содержание
Что это такое
Кадастровая цена на недвижимые объекты – стоимость, которую согласно ФЗ №237 определяется с помощью оценки, в установленный день. Преимущественно она объясняется политикой в сфере рынка недвижимости по отдельным регионам.
Однако, по сравнению с рыночной стоимостью, при установлении кадастровой цены в расчет не принимают персональные показатели объекта недвижимости. К примеру, это такие факторы как наличие либо степень изношенности ремонта, сантехнических устройств, панорама в окне и прочее. При этом расположение, возраст здания и его состояние оказывают влияние, как на кадастровую, так и на рыночную цену.
Кадастровая цена недвижимого объекта определяется в госучреждениях. Это специализированные органы, которые создавались с этой целью. Утверждают же кадастровую цену органы власти.
Как определяется
Определить кадастровую стоимость участка земли можно:
- При проведении кадастрового учета. Если недвижимый объект появляется (например, при сдаче здания в эксплуатацию) либо изменении у него характеристик, оказывающих влияние на цену (при реализации некоторой доли участка земли);
- При госоценке кадастровой стоимости. При заказе со стороны госорганов оценки недвижимых объектов она происходит на установленном участке. Для этого применяют метод массовой оценки. Если же этого способа будет недостаточно, допускается индивидуальная оценка.
Зачем нужна
Информация по кадастровой цене участка земли может потребоваться в разных ситуациях:
- При расчетах налога. ФНС ведет расчет налоговых сборов. Однако если владелец пожелает подсчитать предстоящие траты, ему потребуется узнать цену недвижимого объекта. Помимо этого, покупатель имеет право узнать размеры налоговых взносов на приглянувшуюся недвижимость до заключения сделки;
- В момент оформления наследства. Для получения свидетельства о правах на наследство потребуется произвести оплату госпошлины. Для этого нотариусом производится расчет кадастровых сведений из ЕГРН;
- При оформлении ипотечного кредита. Эти данные запрашиваются банком наряду с отчетом по имущественной оценке;
- При направлении документации в суд. Если недвижимый объект является предметом иска, подсчет госпошлины производится по его кадастровой цене.
Как рассчитывают стоимость по кадастру
Кадастровая цена устанавливается разными методами:
- во время кадастрового учета при создании недвижимого объекта (например, при сдаче его в эксплуатацию) либо при изменении его показателей, которые оказывают влияние на цену (к примеру, при реализации доли участка);
- по итогам кадастровой госоценке недвижимых объектов, когда по решению госорганов производят массовую оценку.
В региональных отделениях процедуру оценки производят местные госорганы. Решение о начале этого процесса принимается региональными местными властями. Расчеты производятся на базе методики от Минэкономразвития.
На территории регионов РФ процесс оценки производится раз в 3 года. В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) раз в 2 года. Максимальное значение по всем субъектам может проходить 5 лет с момента последней оценки.
При расчетах цены по кадастру применяют следующую информацию:
- данные по местоположению недвижимого объекта;
- год постройки и сырье, которое применялось при возведении стен;
- серия, для многоквартирного здания;
- состояние объекта;
- проведенные реконструкции и прочие факторы, которые предусмотрены методиками.
Рыночная и кадастровая в чем разница
Важно знать отличия между стоимостью по кадастру и рыночной ценой. Первый показатель представляет собой оценку имущественного объекта. Оценочная процедура проходит строго по регламентированной методике.
Рыночная цена объекта формируется по договоренности между сторонами сделки. На нее оказывают влияние различные показатели: площадь, есть ли инфраструктура и исправна ли она, планировка, доступность к транспорту и прочее.
Цена по кадастру устанавливается по отдельному региональному субъекту по среднестатистической цене. Большое количество схожих недвижимых объектов вносят в группы и определяют их стоимость на установленную дату. Цена рынка всегда меняется, а кадастровая зафиксирована на период, установленный законодательством.
На что оказывает влияние кадастровая стоимость
Стоимость по кадастру необходима для расчета налоговых сборов. Госпошлина для визита к нотариусу либо в суд также рассчитывается на базе этого показателя.
Имущественный налог
Владельцы недвижимых объектов оплачивают налоговые сборы. При этом расчеты основываются на базе кадастровой стоимости.
НДФЛ при реализации недвижимого объекта
В момент заключения соглашения по продаже недвижимого объекта его владелец оплачивает НДФЛ, который составляет 13% от стоимости. Суммы налогового сбора меняются в зависимости от стоимости по кадастру.
Налог при дарении объекта недвижимости
Если объект передается в подарок, то его получатель оплачивает налоговый сбор в размере 13%. Доходом в этой ситуации признается цена подаренного недвижимого объекта.
Сделки у нотариуса
Кадастровая стоимость объекта необходима для расчетов госпошлины нотариусом в момент подтверждения сделок:
- по реализации недвижимых объектов, которые в собственности несовершеннолетних собственников;
- при реализации части недвижимого объекта, который пребывает в общей долевой собственности;
- по передаче имущественного объекта в управление по доверенности.
При подтверждении прочих сделок с недвижимыми объектами в качестве расчетной базы также используют кадастровую стоимость. В ситуации, когда рыночная стоимость меньше кадастровой, нотариус подсчитывает тарифы основываясь на второй.
Как узнать кадастровую стоимость
Получить данные о кадастровой стоимости можно различными способами. Каждый выбирает тот, который ему подходит больше.
Необходимые вводные данные
Для получения информации по кадастровой стоимости потребуется кадастровый номер объекта. Его необходимо ввести в сервисе при поиске.
В каком разделе содержатся сведения
Сведения можно увидеть в разделе по получению информации из Фонда кадастровой Государственной оценки. В этой закладке есть функция «Поиск по кадастровому номеру».
Выписка из ЕГРН
Сведения о кадастровой стоимости указываются в выписке ЕГРН. Ее выдают безвозмездно в срок 3 дня. Запросить ее в МФЦ или же сформировать в режиме онлайн на ресурсе Росреестр.
Росреестр
Также о цене по кадастру можно определить через систему «Получение сведений» на официальном ресурсе Росреестр. С этой целью необходимо открыть «Поиск по номеру кадастра». В открывшемся окне потребуется ввести номер и выполнить поиск.
После этого можно увидеть данные по цене недвижимого объекта, а также дате ее установления либо использования. Также тут можно увидеть сведения об изменении цен после кадастровых Государственных оценок.
Кадастровая карта
Публичная кадастровая карта также позволит увидеть цену объекта. В нем можно увидеть кадастровую цену участка земля и недвижимых объектов. Для получения информации потребуется выбрать объект, используя кадастровый номер либо применить расширенный поиск.
Узнать кадастровую стоимость
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Причины изменения кадастровой стоимости
Стоимость может измениться в ситуации, когда между кадастровыми оценками меняются характеристики объектов. К примеру, кадастровая цена станет выше, если расширится площадь земельного участка, либо улучшится инфраструктура возле него. Кадастровая стоимость снижается при уменьшении площади.
При изменении стоимость в любую из сторон допускается пересмотр кадастровой стоимости по инициативе владельца. Для этого ему требуется подать заявку в госучреждение, которое занималось кадастровой оценкой или же в МФЦ.
Но необходимо понимать, что пересмотр кадастровой стоимости усложнился. По распоряжению правительства оспаривание кадастровой стоимости по инициативе собственника проводится через Государственных оценщиков. Это связано с тем, что она оказывает влияние на имущественный налог, судебные строительно-технические экспертизы.
Допускается ли оспорить кадастровую стоимость и как это делают
Если цена кадастра, по мнению владельца, не сходится с реальной стоимостью, то допускается произвести спор по ней. Существует два метода оспорить кадастровую стоимость – с помощью комиссии для оспаривания Росреестра или с помощью судебного процесса.
Для досудебного урегулирования ситуации комиссией производится рассмотрение спора по результатам установления цены по кадастру. Ее формируют при управлении региональных органов Росреестра.
Заявку в комиссию направлению в произвольном формате. Важно при этом прописать причину, которую инициатор признает некорректной. На протяжении месяца после получения документации комиссия выносит решение.
Заявитель направляет иск для спора по цене или заявление по оспариванию комиссионного решения. Судом рассматривается заявление и принимается решение в период два месяца.
Помимо заявления для суда потребуются следующая документация:
- Выписка из ЕГРН;
- Копии соглашений по продаже, дарению либо иной документации по передаче прав;
- Доказательства некорректности данных по объекту, которые применялись для установления цены;
- Отчетность по оценке объектов. Эта форма необходима в ситуации, когда цена рынка не сходится с кадастровой;
- Прочие документы могут потребоваться по ситуации.
Кроме иска в судебное учреждение необходимо предоставить:
- Доверенность, в случае, когда заявку подает представитель;
- Представителем подаются документы о профессиональном образовании;
- Прочая документация, которую заявитель пожелает приложить.
Стоимость по кадастру для участка земли определяется при оценке. Эта цена различается с рыночной, поскольку в процессе ее установления во внимание принимают иные факторы. Цену используют в различных ситуациях: при совершении сделок продажи, расчете налогов и госпошлины.
