При покупке жилья покупатель зачастую принимает во внимание его состояние, наличие либо отсутствие ремонта. А процент износа при этом игнорирует, считая этот фактор незначительным. Но на деле игнорирование этого параметра может обойтись впоследствии в крупную сумму. В нашей статье мы расскажем, как узнать процент износа самостоятельно, без эксперта, нужна ли экспертиза в этом вопросе.
Содержание
Что такое износ объекта недвижимости: понятие и виды
Износ определяет специальная комиссия. Эксплуатация здания неизменно отображается на его виде и состоянии. Процесс оценки износа предполагает, что недвижимость утрачивает полезность и, соответственно, свою цену.
Изношенность жилого здания определяют двумя методами:
- С помощью оценки износа по эксплуатационному периоду сооружения.
- Используя оценку износа здания по выделенным показателям (состояние несущей конструкции, коммуникационных систем и прочего).
Во время оценки по первому способу для установки реального состояния сооружения важно понимать, когда его построили и сколько по времени оно использовалось по назначению. Принято считать, что этот метод легче в применении, однако полученный результат не точный.
По этой причине способ применяют как вспомогательный либо во время массовой оценки, если требуется, к примеру, произвести сравнение нескольких десятков зданий. Оценку износа по отдельным критериям принято считать более точной, однако, этот метод трудозатратнее. Поэтому проводят его только специалисты.
Часто признаки износа недостаточно очевидные и установить точную степень может только профессионал, у которого есть специальное образование и достаточно продолжительный опыт.
Случается, что собственники жилья до момента продажи делают легкий ремонт. Он призван скрыть явные недостатки, что позволит реализовать жилье по большей стоимости.
В результате покупателю такого дома придется выложить крупную сумму за последующий капитальный ремонт. Во избежание подобных трат необходимо до заключения соглашения купли-продажи инициировать экспертную оценку состояния сооружения и определить износ.
Как производится оценка процента износа
Установить степень износа здания на глаз не всегда получится. Процесс оценки предполагает, что эксперты устанавливают состояние здания. После обращения в компанию такого направления можно заказать выезд эксперта по адресу и оформить справку, в которой укажут процент износа.
Эта процедура даст возможность произвести оценку, и понять какие траты предстоит понести потенциальному владельцу.
В процессе оценки износа дома во внимание принимают разные параметры, базовые из них:
- Сколько лет здание эксплуатировалось после завершения стройки. Ежегодно процент износа повышается на 1%.
- Внешний вид и состояние фасада. Повышает процент износа наличие трещин, расстояние расхождения плит, деформация стен и потолка, неровность углов.
Столь серьезные показатели износа свидетельствуют об аварийном состоянии дома. В такой ситуации неблагоприятное стечение обстоятельств может привести к обрушению конструкции. - Состояние и вид материалов, из которых построили дом. Разные стройматериалы имеют различный период эксплуатации. Древесина отличается меньшей долговечностью, поскольку подвержено порче от разных вредителей. Кирпичное или железобетонное строение рушатся не так быстро. Но сделать точную оценку качества материалов и степень их изношенности может исключительно специалист.
- Вид системы обогрева здания и ее состояние. Этот параметр крайне важен для частного дома, без центрального отопления. Как правило, в квартире система отопления менее изношена. Плохое качество коммуникации и серьезный износ труб сделает жилье непригодным для проживания. Ремонт или замена этой коммуникации стоит очень дорого. Поэтому так важно учесть ее износ.
- Наличие систем коммуникации. От того, насколько они качественные и новые зависит степень комфорта при проживании в здании. Ремонтные работы или замена любой из таких систем обойдется очень дорого.
Выделяют несколько методов, которые применяют при установлении износа. Среди наиболее распространенных выделяют:
- Экспертный, при котором применяют шкалу экспертных оценок;
- Стоимостный, позволяющий определить реальную цену и рассчитать, какие вложения потребуются;
- Нормативный, основное условие в этом методе – применение нормативов, инструкций, требований нормативно-правовой базы;
- По периоду годности или дате строительства, в этом случае износ рассчитывают по сроку с завершения стройки до момента экспертизы.
Полученная информация проходит анализ и отображается в заключение экспертов. Его можно предъявлять по адресу требования, в том числе в суд. Цена работ рассчитывается по персональной схеме.
Как самостоятельно произвести оценку
Лучше не экономить на экспертизе, ведь только специалист сможет установить износ здания. Если же такой возможности нет либо есть необходимость экономии, то можно сделать самостоятельную оценку износа.
С этой целью потребуется тщательно осмотреть строение по таким показателям:
- Важно узнать, дату постройки здания. Крайне важно внимательно относится к домам, возраст которых больше 50 лет. Износ такого здания не может быть меньше 50%. Поэтому стоит узнать, когда был капитальный ремонт и какие процедуры в него входили;
- Важно проверить в каком состоянии несущие балки, потолок, крыша, пол, перекрытия. Недопустимо, если на них есть трещины, гниль, плесень, следы повреждений от насекомых или грызунов;
- Важно, чтобы в доме не было грызунов либо вредителей. Подобные «соседи» могут нанести повреждения электропроводки, перекрытиям и несущим конструкциям;
- Следует проверить, из каких материалов проложена электропроводка, какой номинал она способна вынести. Не должно быть мерцания при включенном свете или иных признаков плохой проводки.
Оценка износа строение – мероприятие, которое важно произвести перед покупкой. Если проигнорировать процедуру, то впоследствии могут появиться крупные проблемы с финансовыми средствами. Ведь ремонт – дорогостоящий процесс.
Факторы, влияющие на износ здания
На износ здания влияют различные факторы:
- Продолжительная и некорректная эксплуатация здания;
- Степень износа стройматериалов, которые применяются в отделке либо отдельных конструкций;
- Воздействие атмосферных осадков, которые вызывают процесс коррозии, эрозии и прочее;
- Динамическое и механическое влияние, которое приводит к процессу осадки;
- Воздействие биологических факторов: вредителей, насекомых, бактерий, грибка;
- Стихийные явления;
- Погрешности при составлении проекта здания;
- Ошибки при постройке здания.
Все эти параметры оказывают влияние на износ строения. Однако больше всего вредит влажность и вибрация, которая проникает через грунт.
Как узнать онлайн процент износа
Можно сделать заказ износа в компании, которая предлагает услуги оценки и экспертизы недвижимости. Специалисты произведут все необходимые процедуры и проверят состояние конструкции, коммуникаций, отделки.
Часто ситуации, когда владельцы жилья перед выставлением недвижимости на продажу ремонтируют жилье, скрывая недостатки. Подобную манипуляцию могут увидеть лишь специалисты, поэтому лучше всего ориентироваться на их мнение.
Помимо этого, есть возможность определить степень износа дома можно через сервис ГИС ЖКХ. Для этого потребуется перейти на сайт, отыскать строение и увидеть информацию по нему. Данные есть не по всем зданиям, однако база систематически обновляется.
Укрупненная шкала оценки состояния строения говорит о хорошей степени износа 0-20%, что предполагает отсутствие повреждений и деформации. Если показатель составляет 21-40%, это говорит о том, что конструкции годы для использования, здание в удовлетворительном состоянии, но нужен капитальный ремонт.
Неудовлетворительное состояние дома при износе 41-60% позволяет использование здания исключительно при завершенном капитальном ремонте. Если износ составляет 60-100%, то строение относят к категории ветхого и негодного. Износ больше 80% говорит о том, что здание аварийное.
Безусловно, покупать жилье в таком строении не нужно. Вариант приобретения там квартиры, претендуя на последующее расселение рискован. Даже если в планах правительства расселение дома в ближайшие годы, нет гарантии, что этот момент будет отложен.
Оценка износа здания – важнейший показатель, на который стоит обращать внимание. В противном случае существует риск, что после приобретения жилья откроются проблемы с конструкцией, коммуникациями, потребуется ремонт. Это чревато крупными тратами.
По этой причине стоит обращаться к экспертам. В крайнем случае, можно произвести оценку своими силами.
Проверка недвижимости онлайн
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
