Покупка квартиры – дорогостоящая сделка. Большинство граждан копят на приобретение жилья большое количество времени или используют ипотеку. По этой причине важно проявлять повышенную внимательность в процессе заключения договора. Необходимо, чтобы у продавца присутствовала возможность полноправно распоряжаться имуществом. Особое внимание необходимо обратить на проведение процедуры банкротства. Если она выполняется или может быть начата в ближайшее время, все сделки, которые заключает гражданин, могут оспорить. В результате растут риски для покупателя. Он может лишиться квартиры и денежных средств. Вернуть уплаченную сумму крайне проблематично. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, необходимо уделять особое внимание проведению предварительной проверки.
Содержание
Как статус банкротства влияет на недвижимость
Банкротству посвящен ФЗ №127 от 26 октября 2002 года. В нормативно-правовом акте сказано, что лицо, не способное продолжать выполнять обязательства, имеет право принять участие в процедуре признания финансовой несостоятельности. Если человека признают банкротом, обязанность по погашению задолженностей исчезнет. Кредиторы не смогут принудительно истребовать денежные средства с неплательщика.
Однако одновременно во внимание принимают интересы всех участников процедуры. Будет предпринята попытка погасить долги. Для этого проводится продажа имущества, находящегося в собственности должника. Недвижимость подлежит обязательной продаже, если она не является единственным жильем должника. Однако и его могут продать, если объект находится в залоге.
Когда начала процедура банкротства, проводят тщательную проверку всех объектов, которые присутствуют в собственности должника. Дополнительно во внимание принимают сделки, которые он совершил в течение 3 лет до момента начала признания финансовой несостоятельности. Меру предпринимают для того, чтобы предотвратить противозаконное выведение объекта из собственности. Если будет усмотрена попытка выполнить такое действие, сделку признают незаконной.
В результате покупателя обяжут вернуть квартиру. Имущество будет повторно реализовано, а вырученные средства пойдут на закрытие обязательств.
Когда оспаривают сделку, продавец обязан вернуть деньги покупателю. Однако на практике у банкрота отсутствует такая возможность. Все средства, которые есть у него в собственности, идут на погашение обязательств перед текущими кредиторами. Покупатель имеет право попытаться принудительно истребовать средства. Положительное решение по такому иску будет вынесено. Однако даже исполнительное производство не поможет сразу получить нужную сумму, если после банкротства у гражданина не осталось имущества и денежных средств. В результате покупатель оказывается в крайне невыгодном положении.
Последствия покупки квартиры у банкрота
Как уже говорилось ранее, приобретение недвижимости у гражданина, находящегося на грани банкротства, крайне опасно. Оно может привести к следующим негативным последствиям:
- Сделку могут оспорить. Причем необязательно, чтобы процесс банкротства проходил непосредственно во время заключения сделки. Выполнить процедуру имеют право в течение 3 лет. Срок исчисляется с даты начала рассмотрения заявления о банкротстве. Его может подать как сам гражданин, так и его кредиторы. Решение об оспаривании сделки примут, если будет усмотрено, что процедура была выполнена для того, чтобы уменьшить объем имущества и предотвратить его продажу для погашения долгов.
- Можно столкнуться с потерей денежных средств. Если сделку оспорят, средства покупателю обяжут вернуть. Однако получить их крайне проблематично. Иногда взыскать сумму не удается вовсе.
- Покупатель будет вовлечен в судебные тяжбы. Оспаривание сделки и последующее истребование средств проходит через суд. Гражданину придется столкнуться с подготовкой документации и иными нюансами разбирательства.
- Потребуется уделить много времени судебному процессу. Разбирательство в суде занимает много времени. Обычно воспользоваться стандартным приказным производством в деле о возврате денежных средств после оспаривания сделки удается не всегда. В результате потребуется минимум месяц на судебное рассмотрение вопроса и аналогичное количество времени на вступление решения в силу.
Чтобы не столкнуться со всеми вышеуказанными последствиями, важно проявлять повышенную внимательность еще на этапе подготовки к предстоящей сделке.
Проверка собственника
Найдя подходящую квартиру по выгодной цене, не стоит сразу заключать сделку. Необходимо подойти к вопросу с повышенной внимательностью. Предстоит выполнить комплекс проверок, который позволил бы понять, что покупать квартиру безопасно. Они займут время, однако обезопасят покупателя.
Начинать проведение проверок необходимо с анализа самого продавца. Его нужно проверить на наличие банкротства. Однако это не единственное исследование, которое предстоит провести.
Помните о том, что сделку могут оспорить даже в случае, если квартира была куплена до подачи заявления о признании финансовой несостоятельности.
На долги
Сначала нужно удостовериться, что у гражданина нет долгов. Для этого можно воспользоваться порталом ФССП. Доступ к нему предоставляется бесплатно. Чтобы выполнить проверку, необходимо знать следующую информацию:
- ФИО потенциального должника;
- Место проживания – достаточно указать регион;
- Дату рождения.
Система быстро обработает запрос и выведет информацию. Заявитель сможет увидеть сведения о присутствующих долгах. Однако у способа поиска есть существенный недостаток. В базу данных попадают только сведения о долгах, в отношении которых вынесено судебное решение, и кредитор обратился в ФССП для начала принудительного взыскания. Если подобный процесс не был начат, узнать информацию не получится. Кроме того, сведения вносят не моментально. Обычно данные попадают в базу в течение 5 дней.
Дополнительно можно проверить факт наличия долгов по кредитам. Для этого нужно отправить запрос в Бюро кредитных историй. Однако выполнить процедуру удастся только с согласия продавца. Если он отказывается от проведения проверок, это должно насторожить.
Альтернативный способ получения сведений – использование сторонних систем. Они имеют доступ к базам данных и позволяют быстро получить сведения. Подобными возможностями обладает наш сервис, для этого заполните форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
На банкротство
Когда анализ на долги выполнен, необходимо проверить факт наличия банкротства. Для поиска интересующей информации также существует несколько способов. Они следующие:
- Использование системы Федерального реестра сведений о банкротстве. В базе данных присутствует информация обо всех лицах, в отношении которых начата или уже завершена процедура признания финансовой несостоятельности. Сведения можно узнать не только об обычных гражданах, но и об ИП и компаниях. Подобное важно, если планируется покупка квартиры у застройщика. Игнорировать проверку компаний также не следует. Поиск возможен по ФИО потенциального банкрота, если он является физическим лицом.
- Получение информации через Федеральный портал ГАС «Правосудие». На портале публикуется информация обо всех судебных решениях, принимаемых судами РФ. Найти сведения по конкретному человеку можно через раздел «Суды общей юрисдикции». Затем предстоит выполнить поиск по судебным актам. Однако у способа также есть существенный недостаток. Не всегда гражданин банкротится через суд. Так, если у продавца на момент обращения в уполномоченный орган не было имущества, он может провести процедуру через МФО.
- Поиск по картотеке арбитражных дел. Найти данные можно по ФИО или ИНН. Обнаружить сведения удастся только в том случае, если банкротство проходило через суд.
- Сторонние системы. Это удобный способ получения максимально полных сведений о банкротстве за небольшую плату. Однако использовать необходимо только проверенные сервисы, которые сформировали положительную репутацию и заслужили хорошие отзывы от клиентов.
На обременения
На квартире может присутствовать обременение. Так называют ограничение прав собственности, препятствующее совершению юридически значимых сделок с недвижимостью. Обременение накладывают, если недвижимость находится в залоге или под арестом. Такую квартиру продать нельзя. Если будет установлено, что продавец допустил нарушение, сделку оспорят.
Проверить факт наличия обременения можно заранее. Для этого необходимо воспользоваться следующими способами:
- Заказать выписку из ЕГРН. Ее можно получить, воспользовавшись порталом Госуслуги или лично обратившись в МФЦ. Однако, если между участниками сделки не заключен предварительный договор купли-продажи, информация в выписке будет неполной. В частности, не предоставляются сведения о собственниках объекта.
- Запросить информацию через сайт Росреестра. Это еще один ресурс, который позволяет выполнять поиск сведений об обременении недвижимости. Чтобы выполнить поиск, необходимо знать адрес и тип объекта.
- Воспользоваться возможностями сайта ФССП. Если на нем присутствует информация об исполнительных производствах, скорее всего, на недвижимость наложен арест. Его снятие возможно только после полного погашения долов. Пока процедура не выполнена, избавиться от обременения не удастся.
- Отправить запрос через негосударственные системы. Независимые ресурсы также позволяют получать отчеты. Причем там будет содержаться максимально подробная информация об объекте.
Также можно самостоятельно переговорить с продавцом. Однако учитывайте, что всегда существует риск обмана. Нелишним будет встретиться с потенциальными соседями и задать вопросы им. Не все люди разговорчивы, однако некоторые охотно поделятся информацией о том, не видели ли они представителей ФССП или банка.
Проверка недвижимости
Квартиру также необходимо детально изучить перед заключением сделки. Важно обращать внимание на следующие параметры:
- Наличие обременений;
- В чьей собственности находится имущество;
- Количество собственников, их возраст;
- Тип собственности – единоличная, долевая, совместная.
Так, если продавец состоит в браке, и объект был куплен во время него, потребуется получить согласие супруги на сделку. Исключение составляют случаи, когда заключен брачный договор, в соответствии с которым имущество принадлежит только 1 лицу.
Получить основную информации также удастся, запросив выписку и воспользовавшись теми же способами, которые применяются при проверке наличия обременения недвижимости.
Заключение
Таким образом, банкротство продавца опасно для покупателя. Даже если оно наступит после покупки, сделку могут оспорить. На это дают 3 года. Чтобы этого не произошло, необходимо проводить предварительные проверки и выполнять их максимально тщательно. Это поможет заранее составить представление о финансовом положении гражданина, оценить риски возможного банкротства. Для поиска информации можно использовать официальные сервисы или проверенные сторонние системы, такие, как наш сервис.
