Участие в сделках с недвижимостью может подвергать покупателей определенным рискам. Один из таких рисков связан с частой сменой владельца недвижимости. В определенных случаях частая передача прав может свидетельствовать о незаконной схеме или желании продавца избавиться от имущества, предыдущая сделка, с которым нарушала закон (например, продажа без уведомления других совладельцев). Эти обстоятельства потенциально могут привести к судебным спорам, финансовым потерям или даже конфискации недвижимости. Разумнее потратить время и энергию на тщательную проверку перед транзакцией, а не бороться с непредвиденными осложнениями после расставания с деньгами.
Содержание
Что необходимо проверить
Каждая недвижимость на вторичном рынке имеет свою собственную уникальную историю, и основная цель заключается в тщательном изучении этой истории. При этом необходимо запросить у продавца исчерпывающую документацию, охватывающую все сделки, до тех пор, пока первоначальный владелец не будет окончательно идентифицирован. Любой перерыв в правопреемстве при передаче прав представляет риски для потенциального владельца.
При внимательном анализе истории жилья следует уделить особое внимание необычным факторам, влияющим на передачу права собственности, таким как судебные постановления, свидетельства о наследовании, действия государства и прочее. Каждый из указанных документов требует дополнительной проверки.
В дополнение к рассмотрению предыдущих владельцев имущества крайне важно тщательно исследовать зарегистрированных жителей в данной недвижимости.
Это можно сделать, получив выписку из домовой книги. Хотя текущая регистрация не предоставляет права собственности на недвижимость, в определенных сценариях это может создать значительные проблемы для нового владельца. Например, сложности могут возникнуть, если по месту жительства зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный человек. Снятие таких лиц с регистрации может оказаться проблематичным, а иногда и невозможным.
Проверка продавца также должна проводиться в обязательном порядке, это касается как продавца-застройщика в случае новостроек, так и физического лица. Помимо получения общей информации о продавце, желательно оценить его финансовое положение. Проверка продавца на предмет любых текущих юридических споров или процедур банкротства необходима для оценки потенциальных рисков, связанных с оспариванием сделки с недвижимостью кредиторами или управляющими делами о несостоятельности.
Кто может совершать проверку
Существует мнение, что привлечение агента по недвижимости автоматически устраняет любые юридические неопределенности и гарантирует целостность сделки. Однако эта точка зрения совершенно ошибочна. Хотя риелторы действительно проверяют документы, их проверка часто носит поверхностный характер и может включать только получение выписки из ЕГРН для подтверждения полномочий владельца. В современных условиях юридические риски проявляются в мелочах.
Важно всегда помнить, что основная цель риелтора — заключить сделку. Это различие между риелтором и юристом подчеркивает, почему оценка юридической обоснованности сделки с недвижимостью является весьма востребованной услугой в юридической практике.
Существует также заблуждение, что при приобретении ипотечного имущества нет необходимости проверять юридическую чистоту сделки, поскольку ею займется банк. Проверка банка обычно носит поверхностный характер, обеспечивая наличие зарегистрированного права собственности и отсутствие обременений (в случае финансирования вторичного жилья) или оценивая статус застройщика на основе конкретных критериев (в контексте финансирования долевого строительства). Основное внимание банка при кредитовании часто уделяется тщательному изучению заемщика.
Задача юриста выявить и обозначить потенциальные риски, а решение покупатель будет принимать самостоятельно.
Также можно заняться проверкой и самостоятельно, используя доступную информацию. Если вы чувствуете неуверенность при просмотре документов или хотите избежать трудоемкой задачи поиска информации, подумайте о том, чтобы воспользоваться опытом профессионала. Они могут тщательно изучить правовую базу объекта недвижимости, оценить потенциальные риски и дать рекомендации по обеспечению безопасности сделки.
Чтобы быть уверенным в чистоте сделки, подумайте о привлечении нотариуса при составлении соглашения. Нотариус тщательно изучит все соответствующие документы и вовлеченных лиц, прежде чем приступить к сделке. Он также изучит правоустанавливающие документы на недвижимость, получит необходимую информацию и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений или арестов. Кроме того, нотариус проведет проверки участников сделки на предмет банкротства, убедившись, что они не числятся среди лиц, связанных с экстремистской деятельностью или терроризмом. Кроме того, он проверит подлинность паспорта через базу данных Министерства внутренних дел, используя специализированные технические и программные средства.
Как проверить историю объекта недвижимости
Если вы решили действовать самостоятельно, то следует придерживаться определенной последовательности. На основе полученной «расширенной» информации вы сможете составить список с подробным описанием изменений во владении недвижимостью. Следует обратить внимание на следующие моменты:
- Частая передачи прав собственности. Это создает потенциальный риск оспаривания любой транзакции в последовательности. Чем чаще происходят такие передачи, тем выше связанный с ними риск.
- Рекомендуется соблюдать осторожность при недавней передаче права собственности продавцу.
- Операции в рамках последовательности переходов, которые создают значительный риск возникновения споров. К ним относятся наследование, приватизация, судебное решение.
Следующим шагом проверки будет изучение документов, запрошенных у продавца в зависимости от оснований перехода прав собственности. Это может быть договор купли-продажи или мены, дарственная или свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор долевого участия.
Одновременно стоит запросить у продавца выписку из домовой книги и заказать архивную выписку. Это поможет вам убедиться в отсутствии прописанных в квартире лиц.
Если продавец не является собственником, дополнительно необходимо проверить наличие доверенности и ее подлинность.
Получить нужную информацию можно разными способами.
На сайте Росреестра
Услуга «Предоставление информации из ЕГРН» на веб-сайте Росреестра позволяет пользователям получать доступ к подробной информации об объекте недвижимости, такой как его характеристики, происхождение прав собственности у продавца. Здесь также подчеркивается наличие отметок, указывающих на необходимость личного присутствия продавца для подачи документов о государственной регистрации.
С 1 марта 2023 года информация о владельце в выписке из ЕГРН для объектов, находящихся в частной собственности, является закрытой.
Чтобы получить историческую информацию о жилье до 1998 года, можно обратиться в районное БТИ или органы местного самоуправления.
Портал Госуслуги
В качестве альтернативы можно запросить на портале «Госуслуги» выписку о передаче прав собственности. Процесс подачи заявки включает ручной ввод данных на этапе выбора объекта, указание типа объекта и предоставление адреса или кадастрового номера. Оплата услуги может быть произведена онлайн, а время обработки варьируется от нескольких минут до трех рабочих дней.
Полученная выписка из ЕГРН с электронной подписью Росреестра отправляется в личный кабинет пользователя.
Лично в МФЦ
Для тех, кто предпочитает офлайн-подход, требуется посещение любого МФЦ с паспортом или другим документом, удостоверяющим личность. Необходимо заполнить заявление на получение выписки, указав желаемую форму (бумажную или электронную).
При получении платежного документа от сотрудника МФЦ необходимо оплатить сбор за предоставление информации, приложив платежный документ к заявлению. Справка обычно предоставляется в течение пяти рабочих дней.
Специализированные онлайн-сервисы
Онлайн-сервисы полной проверки недвижимости перед покупкой предлагают упрощенный метод обеспечения безопасности и уверенности потенциальных покупателей. Эти услуги включают инструменты для анализа различных аспектов недвижимости, включая тщательное изучение юридических документов и оценку технического состояния объекта недвижимости.
Объединяя всю необходимую информацию, эти онлайн-ресурсы значительно экономят время и деньги клиентов, облегчая принятие обоснованных решений при сделках с недвижимостью.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Проверка недвижимости на задолженности или аресты
Есть еще один момент, который не стоит упускать из виду при проверке недвижимости перед покупкой. Расширенная выписка из ЕГРН может дать представление об истории квартиры, раскрывающее предыдущих владельцев и даты сделок. Выписка об основных характеристиках имущества поможет выявить потенциальные залоги, запреты на сделки или другие обременения. Однако отсутствие подробной информации об арестах или обременениях не гарантирует их отсутствия в ближайшем будущем. Чтобы защитить свои интересы, стоит:
- Перед завершением покупки сверить данные владельца с базой данных судебных приставов. Если у продавца имеется список злонамеренных долгов, существует риск того, что квартира может столкнуться с арестом или регистрационными ограничениями в ходе текущей сделки.
- Проверить статус продавца в качестве банкрота, чтобы оценить возможность того, что его имущество является частью конкурсной массы, совокупности активов, намеченных к продаже, если физическое лицо не сможет погасить долги.
- Изучить базу данных судебных актов, чтобы определить, вовлечен ли владелец недвижимости в юридические споры, такие как конфликты с наследниками или супругами по поводу владения квартирой.
Заключение
Мы рассмотрели различные методы проверки истории объекта недвижимости. Важность проведения подробной проверки перед принятием решений о сделках с недвижимостью не вызывает сомнений. Это поможет избежать потенциальные юридические и финансовые риски.
Проведение проверки на сайте Росреестра, портале «Госуслуги» или через МФЦ может предоставить значительное количество информации, но также стоит учитывать, что специализированные онлайн-сервисы могут предоставить более полные данные. Важно помнить, что информация о задолженностях или арестах по объекту недвижимости может иметь серьезные последствия.
Хорошим вариантом будет обращение за консультацией к опытным специалистам. Эксперты могут оценить риски, предостеречь от возможных проблем и обеспечить полноценную защиту интересов клиента. В итоге, инвестиция в проведение качественной проверки может сэкономить множество времени, денег и нервов, обеспечивая успешное завершение сделок с недвижимостью.
