Планируя купить земельный участок, следует проверять не только характеристики этой недвижимости и добросовестность продавца, но и обременения, с которыми она может вам достаться. Один из самых «неприятных сюрпризов» – купить землю и узнать, что на нее установлен сервитут. Что это такое? Можно ли снять это ограничение? Как долго оно будет длиться и с какими последствиями столкнется новый собственник?
Содержание
Что такое сервитут и как он устанавливается
Сервитут – это право частично пользоваться чужим имуществом, например, земельным участком, даже если человек не является его хозяином.
Важно понимать, что сервитут не отменят права самого собственника: он может находиться на своей земле, использовать ее, продавать, дарить, сдавать в аренду и пр. Но, если на ней установлен сервитут, ему придется учитывать определенные условия.
Например, предоставлять доступ на часть своего участка 3-м лицам.
Как устанавливается сервитут? Все начинается с достижения соглашения между сторонами: собственником земли, на которую хотят наложить ограничение и лицом или группой лиц, в интересах которых устанавливается сервитут.
Определяются его существенные условия, сроки, стоимость. Когда соглашение достигнуто, подается заявление в Росреестр, который регистрирует сделку и вносит данные о том, что на землю теперь наложено ограничение.
Если соглашение не достигается, то придется решать дело в судебном порядке. Суд вынесет свое решение и, на его основании истец имеет право снова обратиться в Росреестр и зарегистрировать сервитут.
Виды сервитута и отличия
Это ограничение может устанавливаться в отношении зданий, вещей, воздушного или водного пространства, но чаще всего речь идет о земельном сервитуте. Каким бы не был объект, сервитут имеет 2 формы: частную или публичную.
Частный сервитут
Он устанавливается ради соблюдения интересов и прав конкретного человека или группы лиц. Например, сосед по участку хочет провести газопровод, но это возможно сделать только через вашу землю. Или ему нужен проход через ваш участок к своему, к колодцу, водоему. Также владельцем земли может быть не только физическое, но и юридическое лицо, например, застройщик многоквартирного дома или муниципалитет.
Бывает, что сервитут нужен, чтобы человек мог иметь доступ к своему дому, техническим строениям, коммуникациям. Например, на вашем участке находится столб с вашими и его счетчиками. Или вы законно расширили границы своего участка, но тем самым перекрыли доступ к проезду пожарной машины до соседей.
Все это частные проблемы, которые, как правило, решаются на основе достижения соглашения между соседями. Оно носит договорной характер, при котором стороны приходят к выводу о том, в каком объеме и на какой срок будет установлен сервитут.
Если соглашение не достигается, то заинтересованная в сервитуте сторона может обратиться в суд и потребовать получения права доступа. Суд удовлетворит его иск при соблюдении минимум 3 условий:
- В сервитуте действительно есть реальная необходимость;
- Нет других вариантов обеспечить права истца;
- Установление сервитута не помешает собственнику использовать землю по ее целевому назначению.
В свою очередь собственник, соглашаясь на сервитут, может потребовать компенсации. Например, после того, как будет проложен газопровод – возместить все расходы и привести ландшафт в первоначальный вид. Либо просто установить соразмерную плату за то, что другой человек пользуется его землей для прохода или проезда.
Публичный сервитут
Он устанавливается в интересах либо государства, либо органов самоуправления, либо народа, например, жителей конкретного населенного пункта. Обычно потребность в таком сервитуте возникает, когда необходимо получить доступ к частной земле, чтобы:
- Иметь доступ к водоему, лесополосе, заниматься сельским хозяйством, пасти скот и пр.;
- Устанавливать межевые знаки;
- Проводить ремонтные, мелиоративные, геодезические, дренажные работы;
- Устанавливать нивелирные и гравиметрические пункты;
- Заниматься монтажом и обслуживанием дорог, электрических, коммунальных и инженерных сетей и пр.;
- Сооружать геодезические сети.
Решение о том, что такой сервитут необходим, принимается госорганами или муниципальными органами, выноситься правовой акт об этом. После этого с собственником земли заключается соглашение. Он может отказаться от его подписания, тогда вопрос будет решаться в судебном порядке.
Сроки действия сервитута
Соглашение о праве доступа на чужую собственность может содержать пункт о конкретных сроках действия сервитута. Но может быть и постоянным, то есть бессрочным, если это прописано в соглашении или в принципе отсутствует информация о сроках. Тогда он будет действовать либо пока в сервитуте есть необходимость, например, проводятся геодезические работы, либо, пока не будет отдельного соглашения о снятии ограничения.
Кто решает, насколько длительным будет сервитут? Зависит от основания заключения:
- При частном сервитуте – решение остается за сторонами, которые стремятся достигнуть соглашения;
- При публичном – сроки определяют муниципальные или государственные органы, исходя из объективной потребности во времени;
- При судебных тяжбах – срок определит суд и отразит эту информацию в своем решении.
В любом случае, срок определяется исходя из принципа разумности и реальной необходимости, но в целом стороны вольны оставить это на свое усмотрение. Однако, определенные временные ограничения закон, все же, устанавливает. Например, если сервитут устанавливается в отношении арендованной земли, ограничение не может действовать дольше, чем срок аренды.
Длительность публичного сервитута также имеет свои ограничения, например, в пределах срока:
- От 10 до 49 лет – при сооружении или ремонте теплосетей, водо-, нефте- и газопроводов, инженерных коммуникаций, устройстве транспортных узлов и пр.;
- До 1 года – для инженерных работ по планированию;
- До окончания работ – если речь идет о постройке транспортной инфраструктуры.
Сервитут можно отменить и досрочно, как правило, по решению суда. Поводом для этого может стать, например, то, что 2 раза подряд не была внесена выплата по сервитуту, если она была предусмотрена изначальным соглашением. Другая причина расторжения – если в течение 2 и более лет не совершались действия, ради которых был установлен сервитут.
Последствия покупки объекта недвижимости с сервитутом
Сервитут не ограничивает владельца в возможностях распоряжаться своим земельным участком, в том числе и продавать. Поскольку сервитут считается обременением, цена на такую недвижимость может быть чуть ниже рыночной.
Чего ожидать человеку, который купил участок с сервитутом? По закону смена собственника земли не влияет на ограничения, связанные с сервитутом. То есть обязанность давать 3-м лицам доступ к участку перейдет к его новому владельцу и будет действовать, пока:
- Не истечет установленный срок сервитута;
- Не исчезнет реальная необходимость в сервитуте и стороны обоюдно согласятся прекратить его досрочно;
- Не вступит в законную силу решение суда об отмене сервитута.
Собственник имеет право защищать свои интересы в суде и подать иск, чтобы снять со своей недвижимости обременение, например, если докажет, что сервитут препятствует использованию участка в целевых назначениях.
Но у сервитута может быть и плюс, ведь собственник имеет право требовать с тех, кто использует его участок, соразмерной платы за это и извлечь выгоду.
Как проверить объект на сервитут
Установление сервитута, причем независимо от того, публичный он или частный, обязательно должен быть зарегистрирован госорганами. Это определенное преимущество для человека, который хочет проверить участок на наличие такого обременения, ведь госрегистрация означает, что сведения о сервитуте должны в обязательном порядке быть внесены в Росреестр. Вам остается их только поднять и сверить достоверность данных, которые дает продавец.
Узнать о наличии сервитута на земельном участке можно 3-мя способами:
- Через публичную кадастровую карту;
Достаточно знать либо юридический адрес участка, либо его фактическое местонахождение, либо просто кадастровый номер. Сервис позволяет в режиме реального времени получить основные данные на недвижимость, в том числе и наличие каких-либо юридических ограничений на нее. На карте обозначения разных цветов также дают важную информацию: о наличии особых зон, объектов строительства и пр.
- Через сайт Росреестра;
Для этого нужно зайти в раздел справочной информации о недвижимости. Нужно будет ввести либо кадастровый номер участка, либо его адрес. Через мгновение у вас будет доступ к необходимым сведениям. Эти два способа подходят для получения быстрого результата, они бесплатны.
- С помощью выписки из ЕГРН;
Это основной документ, который дает исчерпывающую информацию об объекте недвижимости. И, конечно же, о его юридической судьбе: находится ли он в собственности, с какой даты, на каком основании был приобретен и пр. Также там есть сведения об ограничениях: когда они действовали, в силу чего возникли – по закону, договору, решению суда, постановлению органов местного самоуправления и пр. Получить выписку можно через портал «Госуслуги», на сайте Росреестра, в офисах МФЦ.
Получить отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН можно заполнив форму ниже.
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Если обнаружится наличие ограничения в виде сервитута, следует поднять больше сведений. Например, попросить продавца предоставить договор сервитута или копию решения суда о его установлении, узнать условия и сроки действия, причину появления, характер сервитута: возмездный или безвозмездный.
Заключение
Нельзя сказать наверняка, стоит или не стоит покупать землю, обремененную сервитутом. Все зависит от его характера, длительности и того, насколько он будет мешать собственнику и тем целям, ради которых покупается участок. Любое обременение – это повод предложить более низкую цену на землю, но и продать ее будет сложнее. Поэтому решение должно быть взвешенным и исходить из целей, ради которых вы выбираете земельный участок.