Подбор жилья – задача, требующая ответственности. Помимо волнения по поводу переезда, могут возникнуть опасения: что, если арендодатель окажется ненадежным или жилье не будет соответствовать рекламируемому описанию. Желательно заранее знать о потенциальных проблемах. Чтобы добиться этого, акцентируйте внимание на конкретных критериях, которые помогут вам принять обоснованное решение.
Содержание
Права арендатора и собственника
Заселяясь в квартиру, арендатор обязан поддерживать ее нормальное состояние, активно участвовать в общественной жизни, решать различные бытовые вопросы. Стоит изучить права арендатора, что он может требовать от арендодателя.
Важно отметить, что арендатор сохраняет свои законные права, даже если это прямо не указано в договоре аренды.
Эти права вступают в силу только после того, как арендатор официально примет на себя эту роль после оформления необходимых документов:
- Если имущество не соответствует согласованному описанию или сопроводительным документам, арендатор оставляет за собой право отклонить договор;
- В случае повреждения имущества может настаивать на ремонте или требовать возмещения ущерба;
- Имеет право поселить несовершеннолетнего ребенка и родственников, договорившись с собственником о продолжительности их проживания;
- Может оспаривать повышение арендной платы и требовать снижения арендной платы, если это обосновано, при условии, что они соблюдают все условия контракта и воздерживаются от нанесения ущерба имуществу;
- Вправе устанавливать четкие правила посещения, условия и частота которых четко определены в договоре, при этом каждое посещение требует предварительного согласия;
- Сохраняет за собой право в некоторых случаях досрочно расторгнуть договор.
С другой стороны быть арендодателем – это непростое и ответственное занятие. Важно придерживаться нескольких основополагающих принципов: правильно составлять договор, защищать свои права и выполнять свои обязательства. Какими правами обладает арендодатель:
- Арендодатель сохраняет за собой право выбирать арендаторов;
- Может требовать своевременную оплату аренды;
- Имеет право распоряжаться полученным доходом по своему усмотрению;
- Может настоять на освобождении квартиры после истечения срока аренды или принять решение о его продлении;
- Имеет право требовать от арендатора соблюдения правил пользования квартирой, следить за состоянием имущества и мебели, а также обеспечивать целевое назначение имущества;
- При прекращении аренды арендодатель имеет право рассчитывать на возврат имущества в первоначальное состояние или требовать компенсацию за причиненный ущерб;
- Арендодатель также имеет право корректировать арендную плату, но любое изменение может происходить не чаще одного раза в год;
- Сдача в аренду недвижимости, обремененной правами третьих лиц, например заложенной квартиры, юридически приемлема при условии соответствующего информирования арендатора.
Кто может совершать проверку
Привлечение агента по недвижимости поможет разобраться с юридическими документами. Несмотря на то, что риелторы проводят проверку документов, она, как правило, носит поверхностный характер и зачастую ограничивается подтверждением личности собственника. У вас всегда есть возможность самостоятельно организовать проверку понравившейся квартиры или дома. Если проверка документов вызывает затруднения или у вас нет времени на поиск информации, хорошим вариантом будет обращение за помощью к опытному профессионалу. Специалист может тщательно изучить правовую основу сделки, оценить потенциальные риски и предложить рекомендации по их устранению.
На что обратить внимание при аренде квартиры
Вы определили несколько подходящих вариантов жилья и планируете их проверить? Немного углубимся в детали подготовки. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо пообщаться с владельцем недвижимости и запросить документы, которые помогут вам убедиться в чистоте планируемой сделки.
Документы недвижимости
Выписка из ЕГРН, полученная не ранее, чем за 30 дней до предъявления. Этот документ удостоверяет законное право собственности на квартиру лица, с которым вы планируете подписать договор аренды. Также из выписки вы сможете узнать, на каком основании арендодатель владеет недвижимостью. В зависимости от этого основания вам должны быть предъявлены договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о вступлении в наследство или решение суда.
Дополнительно заручитесь согласием всех собственников, которых можно определить в выписке из ЕГРН по графе «Объект права», раскрывающей количество собственников квартир. Если срок аренды превышает год, письменное согласие всех собственников, желательно нотариально заверенное, является обязательным, причем это требование распространяется и на супругов.
Получить полный отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН можно заполнив форму ниже:
Оформляя заказ, вы соглашаетесь с политикой о персональных данных и условиями оферты.
Для полного отчета (отчета о рисках) необходимо после подачи заявки дополнительно указать актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Проверка собственника
Внимательно изучите паспорт собственника квартиры и проверьте его в реестре недействительных паспортов.
Будьте особенно бдительны при аренде по доверенности. Изучите полномочия, делегированные доверительному управляющему, — включают ли они организацию осмотров недвижимости или обработку документации, подписание соглашений и прием арендной платы.
Визуальный осмотр
Осмотрите окружение: есть ли в непосредственной близости от выбранного варианта жилья магазин или аптека. Хорошо ли освещены улицы и дворы, насколько они многолюдны. Оцените чистоту и порядок во дворе, понаблюдайте за наличием места для парковки машины.
Осмотритесь в подъезде – ухожен ли он. Опрятный подъезд часто указывает на хороших соседей. И наоборот, грязный, прокуренный, темный подъезд должен вызывать беспокойство.
Внимательно изучите объявление и сравните квартиру с предоставленными фотографиями. Если то, что вы видите расходится с тем, что рассчитывали увидеть, подумайте о необходимости взаимодействии с теми, кто вас обманул.
Проведите тщательный осмотр помещения, оценив состояние инженерных коммуникаций, мебели, вид из окон, чистоту и функциональность балкона или лоджии. Проверьте смесители, сантехнику, качество подключения стиральной машины – убедитесь, что все они находятся в рабочем состоянии. Убедитесь, что в санузле и на кухне нет пятен плесени или следов сырости. Оцените функциональность оконных и дверных блоков; они должны открываться и закрываться без проблем, без сквозняков.
Осмотрите электрические розетки, проверить их работоспособность можно с помощью зарядного устройства для телефона. Осмотрите бытовую технику, особенно внимательно отнеситесь к холодильнику, плите, микроволновой печи, кондиционеру и другим важным устройствам.
Если возникнут какие-либо проблемы, сообщите о них арендодателю и узнайте о вариантах решения, будь то посредством их вмешательства или соглашения, например, о снижении арендной платы.
Зафиксируйте любые недостатки с помощью фото или видео и включите их в договор или акт приема-передачи.
Другие важные аспекты
Изучите последние квитанции за жилищно-коммунальные услуги, чтобы выявить непогашенную задолженность за предыдущие месяцы. Если задолженность имеется, настаивайте на ее погашении, чтобы избежать возможности приписывания арендодателем этой суммы вам.
Имея дело со значительными долгами, будьте осторожны, так как коммунальные службы могут прибегнуть к отключению или угрожать сделать это, сделав ваше проживание некомфортным.
Узнайте у арендодателя о частоте его посещений и о том, намерен ли заранее предупреждать о них.
Обсудите с владельцем недвижимости условия аренды, включая ежемесячный платеж, необходимость внесения залога, условия его возврата, стоимость коммунальных услуг и ответственность за оплату.
Спросите, какова вероятность того, что собственнику вдруг понадобится арендованное помещение. Хотя получить абсолютно правдивый ответ может быть непросто, оцените вероятность возникновения такой ситуации.
Популярные схемы мошенничества
Существует также потенциальный риск столкнуться с мошенническими действиями, когда лица, выдающие себя за владельцев недвижимости, незаконно сдают в аренду жилье, которым на самом деле они не владеют, а затем вытесняют арендаторов.
Распространенные мошеннические схемы включают несанкционированную сдачу в субаренду, когда арендатор сдает помещение в аренду третьему лицу, возможно, взимая более высокую плату, чем первоначально было согласовано с настоящим владельцем.
Другая схема предполагает использование поддельных документов, таких как копии паспорта, доверенности и фальсифицированной выписки из ЕГРН. Используя эти обманные документы, мошенник может оформить аренду квартиры без законных прав собственности, оставив фактического владельца недвижимости в неведении о том, что его квартира сдается в аренду.
Зачастую владельцы недвижимости могут сдать свои квартиры в аренду на длительный срок, но, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, потребуют от арендатора освободить помещение уже через несколько месяцев.
Или домовладелец может предложить квартиру без отделки по сниженной цене только для того, чтобы выселить арендатора, как только он проведет собственный ремонт.
В некоторых случаях мошенники, выдавая себя за собственника квартиры или за агентство недвижимости, могут потребовать плату за просмотр объекта или гарантию того, что он не будет сдан в аренду другому лицу раньше оговоренного срока.
Заключение
Осуществление тщательной проверки квартиры перед ее арендой – ключевой шаг для обеспечения комфорта и безопасности будущего нанимателя. Мы рассказали об основных моментах, подлежащих проверке, начиная от технического состояния помещения и заканчивая юридическими нюансами. Соблюдение данной последовательности шагов поможет избежать потенциальных проблем и конфликтов между арендодателем и арендатором, создавая условия для взаимовыгодного и долгосрочного сотрудничества.
